Так ‎как‏ ‎я ‎давно ‎наблюдал ‎за ‎одним‏ ‎из ‎ЖК,‏ ‎который‏ ‎мне ‎нравился ‎по‏ ‎нескольким ‎параметрам,‏ ‎я ‎решил ‎на ‎примере‏ ‎него‏ ‎рассчитать, ‎что‏ ‎такое ‎ипотека‏ ‎и ‎смогу ‎ли ‎я ‎без‏ ‎нее‏ ‎накопить ‎на‏ ‎квартиру.

📄 Вводные ‎данные

Отправной‏ ‎точкой ‎будет ‎сентябрь ‎2019 ‎года,‏ ‎когда‏ ‎ставки‏ ‎по ‎ипотеке‏ ‎были ‎достаточно‏ ‎низкие. ‎Также‏ ‎я‏ ‎буду ‎приводить‏ ‎скриншоты ‎сохраненные ‎в ‎апреле ‎2024‏ ‎года, ‎когда‏ ‎я‏ ‎проводил ‎аналитику. ‎Ввиду‏ ‎того, ‎что‏ ‎многие ‎сервисы ‎сильно ‎урезали‏ ‎глубину‏ ‎возможной ‎аналитики,‏ ‎новую ‎я‏ ‎приводить ‎буду ‎редко.

Итак, ‎приступим.

🏡 Объект ‎(Сентябрь‏ ‎2019)

ЖК‏ ‎«Сиреневый ‎парк»

Квартира‏ ‎80 ‎кв.‏ ‎м. ‎3-х ‎комнатная

На ‎момент ‎сентября‏ ‎2019‏ ‎года‏ ‎стоимость ‎квартиры‏ ‎15,5 ‎млн‏ ‎₽

📊 Ипотека

На ‎момент‏ ‎сентября‏ ‎2019 ‎года‏ ‎по ‎данным ‎ЦБ средневзвешенная ‎ставка ‎была‏ ‎9,35%, ‎дополнительно‏ ‎я‏ ‎проверял ‎информацию ‎на‏ ‎Frank ‎RG, где‏ ‎по ‎первичному ‎кредитованию ‎данные‏ ‎совпадали.

Ключевая‏ ‎ставка ‎на‏ ‎тот ‎момент‏ ‎была ‎7,25%

✒️ Калькуляция ‎ипотеки

Прежде ‎чем ‎посмотреть‏ ‎на‏ ‎расчет, ‎примем‏ ‎во ‎внимание‏ ‎тот ‎факт, ‎что ‎доподлинно ‎мне‏ ‎неизвестны‏ ‎все‏ ‎переменные ‎формулы,‏ ‎т. ‎е.‏ ‎я ‎точно‏ ‎не‏ ‎знаю ‎какие‏ ‎на ‎тот ‎момент ‎были ‎суммы‏ ‎страхования ‎(которые‏ ‎как‏ ‎правило ‎идут ‎в‏ ‎тело ‎ипотеки)‏ ‎и ‎какие ‎суммы ‎люди‏ ‎платили‏ ‎за ‎снижение‏ ‎ставки, ‎т.‏ ‎к. ‎в ‎нашем ‎примере ‎мы‏ ‎возьмем‏ ‎пониженную ‎ставку.‏ ‎И ‎будем‏ ‎учитывать ‎самый ‎наилучший ‎вариант ‎(который‏ ‎скорее‏ ‎всего‏ ‎был ‎недоступным‏ ‎на ‎тот‏ ‎период).

• Стоимость ‎квартиры‏ ‎15,5‏ ‎млн
• Первоначальный ‎взнос‏ ‎3,1 ‎млн ‎(минимум ‎20%)
• Сумма ‎ипотеки‏ ‎12,4 ‎млн
• Срок‏ ‎30‏ ‎лет
• Ставка ‎6%

Получаем:

• Платеж ‎74‏ ‎344 ‎₽
• ПСК‏ ‎(Полная ‎Стоимость ‎Кредита) ‎26‏ ‎763‏ ‎935 ‎₽

Итого‏ ‎на ‎момент‏ ‎сентября ‎2019 ‎года ‎у ‎нас‏ ‎появилась‏ ‎виртуальная ‎квартира,‏ ‎которая ‎обошлась‏ ‎нам ‎в ‎3,1 ‎млн ‎₽‏ ‎и‏ ‎долг‏ ‎перед ‎банком‏ ‎у ‎нас‏ ‎12,4 ‎млн‏ ‎₽.

Теперь‏ ‎смотрим, ‎что‏ ‎происходит ‎с ‎ценой ‎нашего ‎объекта‏ ‎в ‎2024‏ ‎году.

🏡 Объект‏ ‎(Апрель ‎2024)

Цена ‎квартиры‏ ‎стала ‎25,3‏ ‎млн ‎₽.

Посмотрим ‎структуру ‎предложений‏ ‎(цена‏ ‎из ‎объявлений)

Средняя‏ ‎цена ‎за‏ ‎интересующую ‎нас ‎квартиру ‎порядка ‎314‏ ‎000‏ ‎₽ ‎за‏ ‎кв. ‎м.‏ ‎НО! ‎Это ‎цена ‎в ‎объявлениях‏ ‎т.‏ ‎е.‏ ‎цена ‎за‏ ‎которую ‎покупатель‏ ‎хочет ‎продать‏ ‎свою‏ ‎недвижимость.

А ‎теперь‏ ‎посмотрим ‎на ‎цену ‎сделок ‎по‏ ‎данному ‎адресу‏ ‎и‏ ‎увидим ‎среднюю ‎цену‏ ‎уже ‎в‏ ‎289 ‎000 ‎₽

В ‎итоге‏ ‎мы‏ ‎будем ‎брать‏ ‎цену ‎сделок‏ ‎для ‎наших ‎расчетов, ‎а ‎именно‏ ‎289‏ ‎000 ‎₽‏ ‎за ‎1‏ ‎кв. ‎м. ‎нашей ‎виртуальной ‎квартиры.

И‏ ‎вот‏ ‎мы‏ ‎с ‎вами‏ ‎в ‎апреле‏ ‎2024, ‎на‏ ‎этот‏ ‎момент ‎стоимость‏ ‎виртуальной ‎квартиры ‎уже ‎целых ‎23,12‏ ‎млн ‎₽‏ ‎что‏ ‎не ‎может ‎не‏ ‎радовать, ‎ведь‏ ‎покупали ‎мы ‎ее ‎за‏ ‎15,5‏ ‎млн ‎₽,‏ ‎но ‎давайте‏ ‎посмотрим ‎на ‎данных, ‎сколько ‎на‏ ‎самом‏ ‎деле ‎стоит‏ ‎наша ‎квартира‏ ‎именно ‎для ‎нас.

На ‎момент ‎апреля‏ ‎2024‏ ‎у‏ ‎нас ‎будет‏ ‎выплачено ‎54‏ ‎платежа ‎на‏ ‎сумму‏ ‎4 ‎014‏ ‎590,32 ‎₽ ‎из ‎них ‎3‏ ‎251 ‎508,69‏ ‎в‏ ‎виде ‎процентов ‎и‏ ‎763 ‎081,63‏ ‎₽ ‎в ‎виде ‎тела‏ ‎ипотеки.‏ ‎Итого ‎общий‏ ‎долг ‎по‏ ‎ипотеке ‎у ‎нас ‎11 636 918,37 ₽ напомню, ‎что‏ ‎ранее‏ ‎мы ‎заплатили‏ ‎еще ‎первоначальный‏ ‎взнос ‎в ‎виде ‎3 ‎100‏ ‎000‏ ‎₽‏ ‎итого ‎если‏ ‎мы ‎сложим‏ ‎сумму ‎долга‏ ‎+‏ ‎уплаченные ‎платежи‏ ‎+ ‎первоначальный ‎взнос ‎то ‎получим‏ ‎уже ‎сумму‏ ‎18 751 508,69 ₽ вот‏ ‎она ‎и ‎будет‏ ‎являться ‎для‏ ‎нас ‎стоимостью ‎квартиры.

Промежуточный ‎итог,‏ ‎в‏ ‎целом ‎за‏ ‎счет ‎бурного‏ ‎роста ‎цен ‎на ‎недвижимость, ‎наша‏ ‎стратегия‏ ‎с ‎ипотекой‏ ‎пока ‎оправдывает‏ ‎себя, ‎ведь ‎мы ‎в ‎плюсе‏ ‎на‏ ‎4 368 491,31 ₽

Теперь‏ ‎нам ‎необходимо‏ ‎понять ‎а‏ ‎на ‎сколько‏ ‎в‏ ‎среднем ‎изменилась‏ ‎цена ‎в ‎% ‎в ‎год?‏ ‎

📈 Расчет ‎изменения‏ ‎цены

Из‏ ‎графика ‎«Цена ‎на‏ ‎момент ‎апреля‏ ‎2024» ‎мы ‎уже ‎поняли‏ ‎что‏ ‎цена ‎выросла‏ ‎на ‎76,24% но‏ ‎за ‎5 ‎лет ‎это ‎будет‏ ‎рост‏ ‎на ‎6,35% в‏ ‎год.

Сравним ‎этот‏ ‎рост ‎с ‎данными ‎по ‎району‏ ‎с‏ ‎помощью‏ ‎IRR ‎Недвижимость и‏ ‎возьмем ‎данные‏ ‎за ‎10‏ ‎лет.

Мы‏ ‎получаем ‎среднее‏ ‎изменение ‎цены ‎в ‎5,94%, ‎значение‏ ‎в ‎среднем‏ ‎по‏ ‎району. ‎В ‎целом,‏ ‎наши ‎цифры‏ ‎очень ‎близки. ‎Так ‎что‏ ‎в‏ ‎дальнейшем ‎будем‏ ‎использовать ‎усредненое‏ ‎значение ‎в ‎виде ‎6,15%.

Теперь ‎мы‏ ‎можем‏ ‎рассчитать ‎стоимость‏ ‎нашей ‎квартиры‏ ‎для ‎«нас» ‎по ‎платежам ‎и‏ ‎остатку‏ ‎долга.

Увидим,‏ ‎что ‎к‏ ‎концу ‎ипотеки квартира‏ ‎нам ‎обошлась‏ ‎в 29,86 млн‏ ‎₽

И ‎зная‏ ‎изменение ‎цены ‎в ‎рамках ‎исторических‏ ‎данных, ‎можем‏ ‎построить‏ ‎оценочную ‎стоимость ‎при‏ ‎среднем ‎росте‏ ‎6,14%

Итого ‎наша ‎квартира ‎будет‏ ‎стоить‏ ‎уже ‎31,66‏ ‎млн ‎₽

Но‏ ‎т. ‎к. ‎статью ‎я ‎пишу‏ ‎уже‏ ‎в ‎2025‏ ‎давайте ‎посмотрим‏ ‎что ‎на ‎текущий ‎момент ‎мы‏ ‎имеем‏ ‎по‏ ‎данному ‎объекту.

🏡 Цена‏ ‎объекта ‎(апрель‏ ‎2025)

К ‎сожалению‏ ‎на‏ ‎текущий ‎момент‏ ‎на ‎домклике ‎объявлений ‎нашего ‎объекта‏ ‎не ‎нашлось,‏ ‎но‏ ‎возьмем ‎цену ‎рынка‏ ‎по ‎данному‏ ‎району

Это ‎22,76 ‎млн ‎₽‏ ‎в‏ ‎рекламе.

Итого ‎стоимость‏ ‎квартиры ‎для‏ ‎«нас» ‎20 358 891,53 ₽ как ‎можно ‎заметить, ‎мы‏ ‎до‏ ‎сих ‎пор‏ ‎находимся ‎в‏ ‎плюсе, ‎но ‎сумма ‎уменьшилась ‎практически‏ ‎в‏ ‎2‏ ‎раза ‎и‏ ‎стала ‎2 401 108,47 ₽. Таким‏ ‎образом ‎видно‏ ‎что‏ ‎чем ‎больше‏ ‎срок ‎ипотеки, ‎тем ‎менее ‎выгоднее‏ ‎она ‎становится‏ ‎(Да,‏ ‎нельзя ‎исключать ‎фактор‏ ‎аномального ‎роста,‏ ‎но ‎и ‎надеяться ‎на‏ ‎него‏ ‎было ‎бы‏ ‎наивно).

📌 Вывод

По ‎итогу‏ ‎проведенной ‎аналитики, ‎можно ‎сделать ‎вывод‏ ‎что‏ ‎на ‎самом‏ ‎деле ‎на‏ ‎большом ‎горизонте ‎средний ‎рост ‎не‏ ‎такой‏ ‎уж‏ ‎и ‎большой,‏ ‎таким ‎образом‏ ‎если ‎следовать‏ ‎примеру‏ ‎Регулярного ‎Романа (из‏ ‎прошлых ‎выпусков) ‎то ‎при ‎средней‏ ‎доходности ‎индекса‏ ‎московской‏ ‎биржи ‎в ‎18,4% и‏ ‎первоначальном ‎капитале‏ ‎в ‎3,1 ‎млн ‎₽‏ ‎за 10 лет‏ ‎можно ‎накопить 42,2 млн‏ ‎₽ с ‎учетом‏ ‎инвестирования ‎суммы ‎платежа ‎по ‎ипотеке‏ ‎в‏ ‎74 ‎т‏ ‎₽

Напомню, ‎что‏ ‎на ‎момент ‎2029 ‎года ‎ориентировочная‏ ‎стоимость‏ ‎квартиры‏ ‎будет ‎22,3 млн‏ ‎₽ ‎и‏ ‎даже ‎если‏ ‎в‏ ‎течение ‎этого‏ ‎срока ‎цены ‎опять ‎аномально ‎вырастут‏ ‎накоплений ‎все‏ ‎равно‏ ‎должно ‎хватить ‎чтобы‏ ‎перекрыть ‎рост‏ ‎цен. ‎О ‎том, ‎как‏ ‎именно‏ ‎можно ‎накопить‏ ‎данный ‎капитал‏ ‎будет ‎в ‎следующем ‎выпуске.