Проекты

14
постов
22
подписчика
logo
Битва инвестиций: Недвижимость vs Облигации - Кто победит?
Альтернативная история Бизнес Финансы

Инвестиционный эксперимент: Недвижимость против Облигаций. Кто кого?

Меня зовут Максим Петров, я — филантроп, основатель Школы развития Максима Петрова, основатель международного инвестиционного сообщества MaxCapital, инвестиционный консультант с 19-летним опытом обслуживания состоятельных лиц России и СНГ.

За годы работы я часто сталкивался с эффектом «иррационального оптимизма». Его суть в том, что инвестор выбирает один тип активов и начинает активно работать только с ним:

  • У одних в любимчиках недвижимость
  • У других — акции и облигации
  • Третьи вкладывают только в драгоценные металлы
  • И т. д.

При благоприятных экономических условиях, стоимость денег относительно низкая, как и премия за риск. В итоге растет все: золото, недвижимость, акции, облигации. И инвесторы получают отличные результаты.

Но когда в экономике наступают трудные времена, все меняется:

  • инфляция увеличивается
  • центральные банки повышают процентные ставки
  • стоимость кредита растет
  • уменьшается кредитование и потребление.

В эти периоды становится сложным не только приумножить деньги, но даже уберечь их от инфляции. Из собственной практики знаю, насколько тяжело принимать инвестиционные решения в условиях неопределенности и турбулентности. Большинство людей просто впадают в ступор!

Вот что происходит в данный момент:

  • в разговорах по душам люди признают, что инфляция в стране выше 20%
  • ставки по банковским депозитам на 1 год — 15-18%
  • квадратный метр недвижимости в Москве стоит 400-600 тысяч рублей, при среднем доходе 100-150 тысяч. Нужно 4 месяца работать, чтобы накопить на 1 квадратный метр жилья. Нам говорят, что это все последствия льготных ипотечных программ. Но тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий, от этого не легче
  • С акциями вообще ничего не понятно. Ни с текущими ценами, ни с дивидендной политикой, ни с другими параметрами.

Вот и получается, что стоим мы как тот богатырь на распутье — куда бы не пошел, везде печальный конец ждет: (

Да, краткосрочно все более-менее понятно. Банки дают привлекательную доходность по депозитам в районе 15-18%. Вот только возникает ряд вопросов:

1) Депозиты привлекательны лишь при сроке на 3-12 месяцев, а что потом? 

Банки же не альтруисты! Если они дают доходность по депозитам в 15-18%, то планируют заработать еще больше. Но где? Как? На чем возможна такая прибыль?

Ведь за банками следит ЦБ, и они не могут выбирать рисковые активы. При этом мы не видим очередей заемщиков, которые готовы брать ипотеки под 12-15%, автокредиты под 25-30% и нецелевые займы под 40%. Значит, есть в текущем моменте какая-то возможность.

Вот только какая? И может ли обычный человек с капиталом 50-100 тысяч ее использовать?

2) Что делать тем, кто хочет улучшить жилищные условия? 

Разумный человек понимает, что стоимость недвижимости и средние доходы населения — совершенно не стыкуются. Тогда получается, что-либо цена на недвижимость должна сильно упасть, либо должны заметно вырасти доходы. И в то и в другое верится с трудом.

Сейчас подобных вопросов слишком много! Но чтобы получить на них ответ, нужно рискнуть собственным капиталом и сделать какой-то выбор. Хорошо, если повезет и все сложится лучшим образом. А что если нет?

  • Что если недвижимость, которую купил, упадет на 30-50%?
  • Что если инфляция будет долгая, продолжительная и двузначная?
  • Что если налоги увеличат, и не будет денег на обслуживание ипотеки?
  • Что если облигации — это просто фантики и по ним ничего не выплатят?
  • А если банки не смогут заработать денег и ЦБ отзовет лицензию? Застраховано только 1 400 000 рублей, а что будет с остальными деньгами?

Согласитесь, что это неприятные вопросы. И я не могу сказать, что мне проще в такой ситуации. Да, возможно, у меня больше информации, опыта и знаний. Но это не упрощает принятие решения, а лишь усложняет процесс. С другой стороны, я могу принять решение, если цена риска небольшая лично для меня.

При размере ликвидного капитала более 100 млн. руб., я могу позволить себе рискнуть и купить квартиру стоимостью 12-15 миллионов. Даже если потенциально эта квартира может упасть на 30-50%. Но я так же считаю, что облигации сейчас крайне привлекательны, как объект инвестиций.

Поэтому я решил провести 10-летний эксперимент, за которым сможет наблюдать любой желающий.

Суть эксперимента проста:

  • Я куплю квартиру в ипотеку в Москве.
  • Цена квартиры 12-15 миллионов
  • Квартира не более 40 квадратных метров
  • Стартовые вложения: 3 000 000 рублей первоначальный взнос + 1-2 млн руб. стоимость ремонта и закупки мебели
  • Ориентировочный ежемесячный платеж по семейной ипотеке (я — отец пятерых детей) — 70-80 тысяч в месяц
  • Буду пытаться сдать квартиру в аренду за те же 70-80 тысяч в месяц. Ведь многие говорят, что это реально. А может и нереально? Эксперимент покажет!
  • Одновременно с этим я куплю облигации федерального займа (ОФЗ), на сумму первоначального взноса по ипотеке — 3 миллиона рублей
  • Плюс буду каждый месяц докупать облигации на 70-80 тысяч руб в месяц (сумма ежемесячного взноса по ипотеке) + реинвестировать полученные купоны в следующие 10 лет.
  • Все сделки с ценными бумагами я буду проводить на ИИС, с целью получения налоговых льгот от государства. Налоговые льготы так же буду направлять на покупку облигаций.

Т.е. я вложу одинаковую сумму в недвижимость и в облигации. И через 10 лет мы посмотрим, что принесет наибольшую прибыль.

А вы сможете за всем этим наблюдать практически в режиме реального времени.

И за квартирой: 

  • Покупка: поиск и отбор, нюансы по ипотеке и т. д.
  • Последующая сдача в аренду
  • Все «подводные камни», контакты специалистов по недвижимости, налоговые льготы, проведение сделки по переуступке, ремонт, поиск арендаторов, льготы в Москве для многодетных, а также другая полезная информация
  • Я даже буду периодически выставлять квартиру на продажу! Чтобы посмотреть, растет ли квартира в цене и каков на нее спрос — фактический мониторинг рынка.

И за облигациями:

  • Как сформировать грамотный инвест. портфель
  • Какие издержки я буду нести на протяжении всего эксперимента
  • Как растет портфель.

Уникальность текущей ситуации в том, что на облигациях федерального займа можно получить доходность 15% годовых в следующие 10 лет. Таким образом, первоначальный капитал увеличится более чем в 2 раза. Практически без риска.

Конечно, говорить о полном отсутствии риска с моей стороны непрофессионально и безграмотно. Риски, разумеется, есть:

  • инфляция может быть выше, чем доходность облигаций
  • государство может допустить дефолт по облигациям (видели это в 1998 году)
  • если инфляция долгосрочно будет выше, чем текущая ставка ЦБ, то он может ее еще больше повысить. Тогда доходность облигаций вырастет, а цены упадут.

Да, сейчас очень много «но» и «а что, если…».  Но ничего не делать и держать все накопления на депозитах — далеко не лучший выбор. На мой субъективный взгляд! Ведь пока одни чего-то ждут, другие используют возможности. А в условиях турбулентности эти возможности самые уникальные.

Поэтому мой выбор — это:

  1. Взять ответственность за свой капитал в собственные руки;
  2. Выделить 7-8 млн. руб. из личного бюджета прямо сейчас и еще 12-13 млн. руб. в следующие 10 лет;
  3. Провести эксперимент.

В худшем случае, через 10 лет у меня будет и квартира в Москве (пусть и упавшая в цене) и номинально порядка 20-25 миллионов рублей в облигациях.  В лучшем случае — посмотрим;)

Я готов рискнуть своими деньгами. И покажу вам весь процесс: от А до Я. Легко не будет — будет очень интересно!

Вы сможете наблюдать за экспериментом всего за 100 рублей в месяц. Представьте, что это «замочная скважина», в которую вы подсматриваете. И там постоянно происходит что-то очень любопытное;)

Оформляйте подписку и смотрите, как приумножается капитал, и кто же все-таки победит — недвижимость или облигации.

216
постов
668
подписчиков
logo
AISPIK
Альтернативная история История Путешествия

Для многих уже не секрет - история человечества искажена. Сегодня от нас сокрыта большая часть реально происходивших событий. Для поиска их информационных и материальных следов я создал проект AISPIK. В своей работе я не просто ищу нестыковки в официальной версии истории человечества, а собираю хоть какую-то целостную картину реального прошлого, применяя криминалистический метод установления истины, складывая недостающие "пазлы" путем логики и сравнения известных подобий. Надеюсь, что именно криминалистика как прикладная наука, позволит эффективно воссоздать картину реального прошлого.

274
поста
41
подписчик
logo
Другая история от Буровского
Альтернативная история История Образование

Другая история смотрит не только на сами исторические события и явления, но и рассматривает их в связке с совокупностью множества в том числе и природных, климатических факторов.

Деструкция же — это разоблачение мифов истории, созданных ранее и создающихся на наших глазах, живущих сегодня самостоятельной жизнью.

Здесь же будут ответы на вопросы читателей и зрителей, мои размышления, высказывания в текстовом и видео-форматах на самые разные, в том числе и злободневные темы.

В моём активе:

— преподавание в ВУЗах Красноярска и Санкт-Петербурга;

— десятки исторических и археологических экспедиций, работа в архивах;

— более 182 сугубо научных публикаций и 72 научно-популярных книг, суммарный тираж которых составил свыше

800 000 экземпляров!

burovsky100@yandex.ru

112
постов
logo
Альтернативная история с Лидией Соловьевой
Альтернативная история Образование Путешествия

Соловьева Лидия Валерьевна. кандидат экономических наук, историк — этнограф, официальный ученый — альтернативщик.

Как Тур Хейердал. Всю жизнь исследую загадки и нестыковки истории. С 1980-х гг. ищу погибщие цивилизации, невозможные артефакты и все,

что рвет шаблоны. Писатель. Ректор вуза. Авантюрист. Самурай с путем без цели.

40
постов
4
подписчика
logo
Гранд-адмирал
Альтернативная история Литература Психология

Наш человек, попаданец, в тело гранд-адмирала Трауна.

300
постов
71
подписчик
logo
НИЦ ЛАИ - Запретные темы истории
Альтернативная история Кино и Видео Путешествия

Официальное сообщество проекта "ЛАИ" - Видеоматериалы Научно-Исследовательского Центра ЛАИ, создателем которого является Андрей Скляров: Лекции, Доклады, Семинары, Документальные фильмы на тему древней истории, Уникальные видео из экспедиций и путешествий


174
поста
14
подписчиков
logo
Протоистория с Николаем Субботиным
Альтернативная история История Путешествия

Ассоциация «Протоистория» объединяет единомышленников, которые занимаются раскрытием тайн и загадок прошлого нашей цивилизации. Каждый год мы совершаем множество экспедиций, совершаем удивительные открытия, находим новые факты, пытаясь собрать из множество кусочков исторического пазла целостную картину нашей истории.

В нашей группе Вы найдете абсолютно эксклюзивные материалы, которые мы не публикуем больше нигде. Такие материалы можно смотреть и читать после оформления подписки одного из уровней. Это поможет нашему проекту организовывать новые экспедиции, записывать интервью с исследователями, учеными, путешественниками. А в результате — исключительно для Вас мы будем публиковать свежий контент! Вместе с Вами мы сможем открыть намного больше тайн окружающего нас мира. А Вы станете участниками этого увлекательного процесса!

3
поста
1
подписчик
logo
Библиотека Бесконечности
Альтернативная история Игры Литература

Добро пожаловать! На этой страничке вы сможете поддержать нелёгкое дело переводов бэкграунда и правил Infinity the Game на русский язык.

https://vk.com/@infinity_tgn-biblioteka — Библиотека со всеми переведёнными материалами

Переводим, ищем переводы, вычитываем и правим, красиво оформляем — всё это требует немало сил и времени. Поэтому ваша поддержка будет практически напрямую влиять на частоту выхода новых материалов и вообще на моральное состояние переводчика (значит это кому-то кроме меня ещё нужно)).

Также занимаюсь оформлением всяких карточек (для варгейма, РПГ, чего угодно) и прочего полезного, в том числе под заказ. Возможна печать на физических носителях))

Искренне ваш Santyago и К°.