logo
31
читатель
Битва инвестиций: Недвижимость vs Облигации - Кто победит?  Я Максим Петров. В рамках своего 19-летнего опыта решил рискнуть собственным капиталом и провести эксперимент, за которым сможет наблюдать любой желающий: я куплю квартиру в ипотеку и одновременно с этим ОФЗ на ту же сумму. И посмотрим, что победит!
О проекте Просмотр Уровни подписки Фильтры Статистика Обновления проекта Контакты Поделиться Метки
Все проекты
О проекте
Инвестиционный эксперимент: Недвижимость против Облигаций. Кто кого?
Меня зовут Максим Петров, я — филантроп, основатель Школы развития Максима Петрова, основатель международного инвестиционного сообщества MaxCapital, инвестиционный консультант с 19-летним опытом обслуживания состоятельных лиц России и СНГ.
За годы работы я часто сталкивался с эффектом «иррационального оптимизма». Его суть в том, что инвестор выбирает один тип активов и начинает активно работать только с ним:
  • У одних в любимчиках недвижимость
  • У других — акции и облигации
  • Третьи вкладывают только в драгоценные металлы
  • И т. д.
При благоприятных экономических условиях, стоимость денег относительно низкая, как и премия за риск. В итоге растет все: золото, недвижимость, акции, облигации. И инвесторы получают отличные результаты.
Но когда в экономике наступают трудные времена, все меняется:
  • инфляция увеличивается
  • центральные банки повышают процентные ставки
  • стоимость кредита растет
  • уменьшается кредитование и потребление.
В эти периоды становится сложным не только приумножить деньги, но даже уберечь их от инфляции. Из собственной практики знаю, насколько тяжело принимать инвестиционные решения в условиях неопределенности и турбулентности. Большинство людей просто впадают в ступор!
Вот что происходит в данный момент:
  • в разговорах по душам люди признают, что инфляция в стране выше 20%
  • ставки по банковским депозитам на 1 год — 15-18%
  • квадратный метр недвижимости в Москве стоит 400-600 тысяч рублей, при среднем доходе 100-150 тысяч. Нужно 4 месяца работать, чтобы накопить на 1 квадратный метр жилья. Нам говорят, что это все последствия льготных ипотечных программ. Но тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий, от этого не легче
  • С акциями вообще ничего не понятно. Ни с текущими ценами, ни с дивидендной политикой, ни с другими параметрами.
Вот и получается, что стоим мы как тот богатырь на распутье — куда бы не пошел, везде печальный конец ждет: (
Да, краткосрочно все более-менее понятно. Банки дают привлекательную доходность по депозитам в районе 15-18%. Вот только возникает ряд вопросов:
1) Депозиты привлекательны лишь при сроке на 3-12 месяцев, а что потом? 
Банки же не альтруисты! Если они дают доходность по депозитам в 15-18%, то планируют заработать еще больше. Но где? Как? На чем возможна такая прибыль?
Ведь за банками следит ЦБ, и они не могут выбирать рисковые активы. При этом мы не видим очередей заемщиков, которые готовы брать ипотеки под 12-15%, автокредиты под 25-30% и нецелевые займы под 40%. Значит, есть в текущем моменте какая-то возможность.
Вот только какая? И может ли обычный человек с капиталом 50-100 тысяч ее использовать?
2) Что делать тем, кто хочет улучшить жилищные условия? 
Разумный человек понимает, что стоимость недвижимости и средние доходы населения — совершенно не стыкуются. Тогда получается, что-либо цена на недвижимость должна сильно упасть, либо должны заметно вырасти доходы. И в то и в другое верится с трудом.
Сейчас подобных вопросов слишком много! Но чтобы получить на них ответ, нужно рискнуть собственным капиталом и сделать какой-то выбор. Хорошо, если повезет и все сложится лучшим образом. А что если нет?
  • Что если недвижимость, которую купил, упадет на 30-50%?
  • Что если инфляция будет долгая, продолжительная и двузначная?
  • Что если налоги увеличат, и не будет денег на обслуживание ипотеки?
  • Что если облигации — это просто фантики и по ним ничего не выплатят?
  • А если банки не смогут заработать денег и ЦБ отзовет лицензию? Застраховано только 1 400 000 рублей, а что будет с остальными деньгами?
Согласитесь, что это неприятные вопросы. И я не могу сказать, что мне проще в такой ситуации. Да, возможно, у меня больше информации, опыта и знаний. Но это не упрощает принятие решения, а лишь усложняет процесс. С другой стороны, я могу принять решение, если цена риска небольшая лично для меня.
При размере ликвидного капитала более 100 млн. руб., я могу позволить себе рискнуть и купить квартиру стоимостью 12-15 миллионов. Даже если потенциально эта квартира может упасть на 30-50%. Но я так же считаю, что облигации сейчас крайне привлекательны, как объект инвестиций.
Поэтому я решил провести 10-летний эксперимент, за которым сможет наблюдать любой желающий.
Суть эксперимента проста:
  • Я куплю квартиру в ипотеку в Москве.
  • Цена квартиры 12-15 миллионов
  • Квартира не более 40 квадратных метров
  • Стартовые вложения: 3 000 000 рублей первоначальный взнос + 1-2 млн руб. стоимость ремонта и закупки мебели
  • Ориентировочный ежемесячный платеж по семейной ипотеке (я — отец пятерых детей) — 70-80 тысяч в месяц
  • Буду пытаться сдать квартиру в аренду за те же 70-80 тысяч в месяц. Ведь многие говорят, что это реально. А может и нереально? Эксперимент покажет!
  • Одновременно с этим я куплю облигации федерального займа (ОФЗ), на сумму первоначального взноса по ипотеке — 3 миллиона рублей
  • Плюс буду каждый месяц докупать облигации на 70-80 тысяч руб в месяц (сумма ежемесячного взноса по ипотеке) + реинвестировать полученные купоны в следующие 10 лет.
  • Все сделки с ценными бумагами я буду проводить на ИИС, с целью получения налоговых льгот от государства. Налоговые льготы так же буду направлять на покупку облигаций.
Т.е. я вложу одинаковую сумму в недвижимость и в облигации. И через 10 лет мы посмотрим, что принесет наибольшую прибыль.
А вы сможете за всем этим наблюдать практически в режиме реального времени.

И за квартирой: 

  • Покупка: поиск и отбор, нюансы по ипотеке и т. д.
  • Последующая сдача в аренду
  • Все «подводные камни», контакты специалистов по недвижимости, налоговые льготы, проведение сделки по переуступке, ремонт, поиск арендаторов, льготы в Москве для многодетных, а также другая полезная информация
  • Я даже буду периодически выставлять квартиру на продажу! Чтобы посмотреть, растет ли квартира в цене и каков на нее спрос — фактический мониторинг рынка.

И за облигациями:

  • Как сформировать грамотный инвест. портфель
  • Какие издержки я буду нести на протяжении всего эксперимента
  • Как растет портфель.
Уникальность текущей ситуации в том, что на облигациях федерального займа можно получить доходность 15% годовых в следующие 10 лет. Таким образом, первоначальный капитал увеличится более чем в 2 раза. Практически без риска.
Конечно, говорить о полном отсутствии риска с моей стороны непрофессионально и безграмотно. Риски, разумеется, есть:
  • инфляция может быть выше, чем доходность облигаций
  • государство может допустить дефолт по облигациям (видели это в 1998 году)
  • если инфляция долгосрочно будет выше, чем текущая ставка ЦБ, то он может ее еще больше повысить. Тогда доходность облигаций вырастет, а цены упадут.
Да, сейчас очень много «но» и «а что, если…».  Но ничего не делать и держать все накопления на депозитах — далеко не лучший выбор. На мой субъективный взгляд! Ведь пока одни чего-то ждут, другие используют возможности. А в условиях турбулентности эти возможности самые уникальные.
Поэтому мой выбор — это:
  1. Взять ответственность за свой капитал в собственные руки;
  2. Выделить 7-8 млн. руб. из личного бюджета прямо сейчас и еще 12-13 млн. руб. в следующие 10 лет;
  3. Провести эксперимент.
В худшем случае, через 10 лет у меня будет и квартира в Москве (пусть и упавшая в цене) и номинально порядка 20-25 миллионов рублей в облигациях.  В лучшем случае — посмотрим;)
Я готов рискнуть своими деньгами. И покажу вам весь процесс: от А до Я. Легко не будет — будет очень интересно!
Вы сможете наблюдать за экспериментом всего за 100 рублей в месяц. Представьте, что это «замочная скважина», в которую вы подсматриваете. И там постоянно происходит что-то очень любопытное;)
Оформляйте подписку и смотрите, как приумножается капитал, и кто же все-таки победит — недвижимость или облигации.
Публикации, доступные бесплатно
Уровни подписки
Единоразовый платёж

Безвозмездное пожертвование без возможности возврата. Этот взнос не предоставляет доступ к закрытому контенту.

Помочь проекту
Тариф "Я только посмотреть" 100₽ месяц 1 140₽ год
(-5%)
При подписке на год для вас действует 5% скидка. 5% основная скидка и 0% доп. скидка за ваш уровень на проекте Битва инвестиций: Недвижимость vs Облигации - Кто победит?

Есть возможность наблюдать за проектом со стороны

Оформить подписку
Тариф "Премиум" 1 500₽ месяц 12 060₽ год
(-33%)
При подписке на год для вас действует 33% скидка. 33% основная скидка и 0% доп. скидка за ваш уровень на проекте Битва инвестиций: Недвижимость vs Облигации - Кто победит?

При выборе данного тарифа вы получите:

  • контакты агентства по недвижимости
  • контакты риэлторов
  • контакты ипотечных брокеров
  • сможете подобрать по своим параметрам недвижимость в Москве
  • перечень облигаций для ежемесячной покупки и схему реинвестирование купонов
  • ребалансировка портфеля
  • использование налоговых льгот по недвижимости и ИИС
  • использование социальных льгот для семей с детьми в Москве и др.

Оформить подписку
Фильтры
Статистика
31 подписчик
Обновления проекта
Поделиться
Смотреть: 7+ мин
logo Битва инвестиций: Недвижимость vs Облигации - Кто победит?

[Как сдать квартиру значительно выше рынка] Я знаю точно невозможное возможно:)

Доступно подписчикам уровня
«Тариф "Я только посмотреть"»
Подписаться за 100₽ в месяц

Читать: 1+ мин
logo Битва инвестиций: Недвижимость vs Облигации - Кто победит?

Первые документы в проекте

Доступно подписчикам уровня
«Тариф "Премиум"»
Подписаться за 1 500₽ в месяц

Смотреть: 4+ мин
logo Битва инвестиций: Недвижимость vs Облигации - Кто победит?

Все пошло НЕ по плану! Тем интереснее…

Доступно подписчикам уровня
«Тариф "Я только посмотреть"»
Подписаться за 100₽ в месяц

Как и ожидалось, без сложностей не обошлось. Но кому сейчас легко;) Сегодня я расскажу про свое взаимодействие с ипотечным брокером...

Смотреть: 2+ мин
logo Битва инвестиций: Недвижимость vs Облигации - Кто победит?

Начинаю раскрывать карты: что, где, с кем…

Доступно подписчикам уровня
«Тариф "Я только посмотреть"»
Подписаться за 100₽ в месяц

В прошлом видео я показал 11 объектов, из которых буду выбирать свою будущую квартиру. Тем временем процесс идет. И из сегодняшнего видео вы узнаете важные детали...

Смотреть: 9+ мин
logo Битва инвестиций: Недвижимость vs Облигации - Кто победит?

Ныряю в омут с головой…

Доступно подписчикам уровня
«Тариф "Я только посмотреть"»
Подписаться за 100₽ в месяц

Стартовал инвестиционный эксперимент, который обойдется мне примерно в 30 000 000 рублей и 10 лет жизни. Интересно почувствовать себя в роли новичка. Особенно когда имеешь 19-летний опыт в инвестициях;) Покупка облигаций не вызывает у меня никаких вопросов и проблем. Все просто и понятно. Могу сделать это с завязанными глазами левым мизинцем. Но с квартирой ситуация в корне другая!

Подарить подписку

Будет создан код, который позволит адресату получить бесплатный для него доступ на определённый уровень подписки.

Оплата за этого пользователя будет списываться с вашей карты вплоть до отмены подписки. Код может быть показан на экране или отправлен по почте вместе с инструкцией.

Будет создан код, который позволит адресату получить сумму на баланс.

Разово будет списана указанная сумма и зачислена на баланс пользователя, воспользовавшегося данным промокодом.

Добавить карту
0/2048