21 декабря прошел Всеросийский день Риэлтора. Публикации в СМИ по поводу этого события, которые я увидел, дают очень своеобразную информацию — кто такие риэлторы и чем они занимаются на нашем Российском рынке недвижимости.
Проникновенность профессиональных посредников на рынке недвижимости в США составляет от 95-98% всех сделок. В РФ данной статистики нет, но подавляющее большинство сделок проходит с подписанием договоров «на коленках» перед сдачей в МФЦ, а договоры при этом составлены самими покупателями без учета существенных условий, которые всегда возникают в таких сложных сделках, как продажа-покупка недвижимости.
Так как я работаю на этом рынке более 10 лет, у меня сложилось четкое представление об работе профессионального посредника в этой сфере. Но общее мнение людей, да порой, и самих «риэлторов», не выдерживает никакой критики, что побудило меня поговорить в этой публикации на эту тему. Для меня эталонной работы профессионального посредника на рынке недвижимости, является Северо Американский рынок. Так сложилось исторически, что я использую методику, созданную в Новом свете.
В этой публикации я постараюсь кратко изложить суть, как я понимаю саму профессию и в чем главные отличия на текущий день в РФ и США.
Риэлторы в США: Особенности работы и различия с Россией
Работа риэлторов в США значительно отличается от практики, принятой в России. Эти различия обусловлены как законодательной базой, так и культурными особенностями рынка недвижимости в обеих странах. Рассмотрим ключевые аспекты, которые выделяют американских риэлторов и их деятельность.
Быть риэлтором в Америке — это профессия, связанная с продажей, покупкой, арендой и управлением недвижимостью. Это может быть как карьерой, так и предпринимательской деятельностью. Работа риэлтора в США имеет ряд особенностей, которые выделяют её на фоне аналогичных профессий в других странах.
1. Регулирование деятельности риэлторов
В США профессия риэлтора строго регулируется законодательством. Чтобы работать в этой сфере, необходимо получить лицензию, которая выдается после прохождения обучения и сдачи экзамена. Более того, лицензия действительна только в определенном штате, поэтому переезд в другой штат потребует повторного лицензирования. Не все агенты по недвижимости являются риэлторами. Чтобы быть риэлтором, нужно быть членом Национальной ассоциации риэлторов (NAR), что подразумевает соблюдение строгого этического кодекса.
Требования к лицензированию варьируются от штата к штату, но основные шаги включают:
- Обучение: Курсы недвижимости (обычно от 40 до 120 часов в зависимости от штата).
- Экзамен: Сдача государственного экзамена для получения лицензии.
- Сертификация: Регистрация в качестве агента и, в случае вступления в NAR, получение статуса риэлтора.
Лицензию необходимо обновлять каждые несколько лет, проходя дополнительное обучение.
В России лицензирование риэлторов отсутствует, и рынок регулируется гораздо менее строго. Это порождает большое количество частных агентов, которые могут работать без специального образования или сертификации.
Вообще, данное обстоятельство, как отсутствие обязательного лицензирования посредников на рынке недвижимости, дискредитирует саму профессию. Ведь вы только вдумайтесь — предлагать услугу или называться риэлтором у нас может кто угодно. Мало того, что комплекс работ для продажи объекта клиентом настолько общирен и сами методы требуют самого глубокого изучения, опыта, знаний., так и сам субьект, который взаимодействует с людьми, не проходит никакого ценза.
И все это, на самом дорогом товарном рынке, который нас окружает. Ни один другой рынок (разве что рынок углеводородов и наркотиков), не может сравниться по объему. Я уже даже не говорю, про те суммы денег, которые пролетают мимо государства в виде налогов. А это сейчас, в нашей мобилизационной экономике периода СВО, архиважно!
2. Комиссионные и структура сделок
В США агент по недвижимости (даже с лицензией) должен работать под управлением брокера. Брокер — это более опытный профессионал с дополнительным образованием, который управляет агентством. Брокеры контролируют сделки, предоставляют юридическую поддержку и обучают новых агентов.
Риэлторы получают свои комиссионные только после закрытия сделки (closing). Это момент, когда:
- Подписаны все необходимые документы.
- Продавец получает деньги за проданную недвижимость.
- Покупатель становится официальным владельцем объекта.
Комиссия риэлтора закладывается в договоре между продавцом и его агентом (листинговый договор). Если в сделке участвует агент покупателя, комиссионные делятся между агентами продавца и покупателя.
Кто оплачивает комиссию?
Как правило, комиссию выплачивает продавец недвижимости. Её размер обычно составляет 5-6% от окончательной цены продажи, но эта сумма может варьироваться в зависимости от штата, рынка и предварительных договорённостей.
Пример:
- Если недвижимость продана за $500,000, то стандартная комиссия составит $25,000 — $30,000.
- Эти деньги делятся между агентом продавца и агентом покупателя (обычно поровну).
Оплата комиссии риэлторам осуществляется из средств продавца при закрытии сделки через эскроу-счет (escrow account). Эскроу-счет \u2014 это временный банковский счет, управляемый третьей стороной, обычно эскроу-агентом или титульной компанией. Вот как это работает:
- Создание эскроу-счёта: В начале сделки все финансовые средства и документы передаются на хранение независимому эскроу-агенту.
- Депонирование средств: Покупатель переводит свои деньги (включая авансовый платеж и остаток цены) на эскроу-счёт до даты закрытия сделки.
- Распределение средств: После подписания всех документов и завершения сделки эскроу-агент распределяет деньги:
- Продавец получает сумму за недвижимость за вычетом расходов.
- Риэлторы получают свою комиссию.
- Другие стороны (например, инспекторы, юристы, титульные компании) также получают свои выплаты.
Размер комиссионных и порядок их распределения оговариваются в договоре, который продавец заключает с агентом. Этот договор называется Listing Agreement. Также в соглашении прописывается, как будет делиться комиссия между агентом продавца и агентом покупателя (если он есть).
В США система оплаты риэлторских услуг прозрачна благодаря следующим механизмам:
- Все детали о комиссии указываются в договоре, и обе стороны (покупатель и продавец) осведомлены о её размере.
- Эскроу-агенты контролируют распределение средств, что исключает возможность ошибок или недобросовестности.
- Покупатель напрямую не платит комиссию своему агенту; его услуги оплачиваются из суммы, полученной продавцом.
В России комиссионные обычно ниже и составляют 2-4% от стоимости объекта. Кроме того, нередко встречаются ситуации, когда покупатель и продавец платят своим агентам отдельно.
Очень часто не профессиональные участники рынка (Частные Маклеры, далее ЧМАКи) завлекают Покупателя аргументом, что я вам покажу недвижимость и платить мне не нужно, но на самом деле к стоимости объект недвижимости «закладывается» сверху сумма комиссии для агента покупателя. На профессиональном сленге, это называется «Закладка». При этом Продавцу преподносится Закладка, как шантаж — или мы заложим сверху и уговорим Покупателя купить именно твою квартиру, или продавай сам дальше.
Как вы прекрасно понимаете, подобные непрозрачные отношения между сторонами сделки и посредниками, имеют место быть в разных регионах нашей страны. Например, исторически на Юге, комиссию в сделке всегда оплачивает Покупатель. А на Севере нашей Родины как раз наоборот — в большинстве случаев комиссия берется при продаже с Продавца.
В целом картина настолько разношорсная, что при переезде из одного региона в другой, клиенты сталкиваются с непониманием ситуации об оплате, что влечет за собой сложности при взаимоотношениях с ними профессиональными посредниками.
3. Участие в профессиональных организациях
Большинство риэлторов в США являются членами Национальной ассоциации риэлторов (NAR), что дает им право называться «Realtor». Членство в NAR накладывает на риэлторов определенные обязательства, такие как соблюдение этического кодекса и стандартов обслуживания клиентов.
В России отсутствует единая ассоциация риэлторов, и членство в профессиональных организациях является добровольным. Это означает, что стандарты работы агентов могут значительно различаться. А порой они и вовсе отсутствуют.
Безусловно, есть профессиональные компании, в которых существует структура работы, четкие правила взаимоотношений между агентами, профессиональное обучение и контроль на всех этапах услуги. Юридическая, услуга Брокеров по банковскому кредиту, Услуга оценки недвижимости для ипотечного кредита, все это возможно в рамках Единого окна под крышей профессиональной компании, например такой как компания АЯКС на рынке Краснодарской недвижимости.
Но в целом, профессиональное движение риэлторов в России имеет разрозненный, хаотичный характер, собственно, как и сам рынок недвижимости, который не регулируется никем и ничем.
4. Использование технологий
Американский рынок недвижимости активно использует технологии. В США существует система MLS (Multiple Listing Service) — централизованная база данных, где риэлторы размещают все доступные объекты недвижимости. Эта система обеспечивает прозрачность и удобство поиска для покупателей.
Аналогом нашего АВИТО, в США являются Zillow, Realtor.com и др. За фальсификацию информации поданную на агрегаторы, в США действуют огромные штрафы как к компании, публикуемой Фейк, так и ответственность распределяется на подавшего эту дезинформацию. Каждый объект, публикуемый имеет свою историю — кто, когда и за сколько приобретал, вся история по документам, собственникам, а так же затратам. Более того, учитывая очень суровый налоговый кодекс, все махинации с суммами продаваемой недвижимости заканчиваются сотнями лет тюрьмы. Соответственно, все цифры цен продаж, история изменения цены объекта, все носит прозрачный достоверный характер. Любой собственник может запросить экспресс анализ оценки своей недвижимости и получит ± реальную цену продажи.
В России подобной системы нет, и данные о недвижимости часто разрознены между разными платформами и агентствами. Это усложняет процесс поиска и выбора. Возможность оценить реальную рыночную стоимость объекта ложится только на плечи профессионального посредника у которого есть достаточное количество аналогов, которые были проданны за последний период 3-6 месяцев от даты оценки. Но, как вы понимаете, это не система которая контролируется законодательством а исключительно частная инициатива.
5. Обязанности риэлторов
Американские риэлторы выполняют полный спектр услуг для своих клиентов. Они организуют показы, консультируют по вопросам ценообразования, проводят переговоры и помогают с документами. Также риэлторы в США часто сотрудничают с юристами, ипотечными брокерами и инспекторами недвижимости.
Вообще, что касается в целом ответственности риэлторов, то в США риэлторы несут определенную ответственность перед своими клиентами и обязаны соблюдать законодательство, а также этические стандарты, установленные профессиональными организациями, такими как Национальная ассоциация риэлторов (NAR). Рассмотрим ключевые аспекты ответственности и ограничения в предоставлении юридических услуг:
- Фидуциарная обязанность: Риэлторы обязаны действовать в интересах своих клиентов (покупателей или продавцов) и предоставлять профессиональные советы. Фидуциарные обязанности включают честность, лояльность, конфиденциальность и полное раскрытие информации.
- Ответственность за ошибки: Риэлторы должны тщательно проверять информацию, предоставляемую клиентам, и избегать ложных или вводящих в заблуждение заявлений. За ошибки или недочеты в работе риэлтор может быть привлечен к ответственности. Для защиты клиентов многие риэлторы имеют страхование профессиональной ответственности (E& O Insurance), которое покрывает возможные убытки, вызванные ошибками.
- Соблюдение законодательства: Риэлторы обязаны соблюдать местные, штатные и федеральные законы, регулирующие сделки с недвижимостью, включая законы о раскрытии информации и предотвращении дискриминации.
И вот, пожалуй самое важное и главное отличие в работе — то, ради чего у нас в России подавляющее большинство обращается к риэлторам, это юридическое оформление и проверка недвижимости. Дескать, риэлтор в представлении большинства жителей России нужен и должен оказывать именно юридическую услугу. Очень часто я слышу — зачем мне нужен риэлтор, я сам юрист и могу оформить сделку. Это конечно существенное не понимание сути профессиональной риэлторской услуги, очень усложняет нам сам процесс взаимоотношений между клиентом и агентом.
Риэлторы в США не имеют права оказывать юридические услуги, если они не являются лицензированными юристами. Предоставление юридических консультаций без соответствующей лицензии считается нарушением закона и может привести к серьезным санкциям. Однако риэлторы выполняют функции, которые иногда пересекаются с юридическими аспектами, например:
- Помощь в заполнении стандартных форм и договоров, связанных с куплей-продажей недвижимости.
- Консультирование по процессу сделки, включая этапы переговоров и закрытия (closing).
- Разъяснение условий договора и обязательств сторон, указанных в документах.
Для более сложных вопросов риэлторы в США сотрудничают с лицензированными юристами, которые обеспечивают юридическую экспертизу документов, консультируют по вопросам собственности и защищают интересы клиентов на юридическом уровне. В некоторых штатах (например, Нью-Йорк и Южная Каролина) участие юристов обязательно при оформлении сделок с недвижимостью.
Так же у риэлторов США существуют ряд ограничений, а именно:
- Предоставление юридических или налоговых консультаций.
- Рекомендации по юридическим стратегиям или действиям, связанным с имуществом.
- Выступление в качестве доверенного лица в юридических вопросах (например, представление интересов клиента в суде).
6. Страхование и ответственность
Риэлторы в США обязаны иметь страхование профессиональной ответственности, что защищает их клиентов от ошибок и недочетов в работе. Это повышает уровень доверия к агентам.
В России страхование профессиональной ответственности риэлторов — редкость. Это означает, что клиенты могут столкнуться с рисками, если агент допустит ошибку.
Основные выводы
Рынок недвижимости в США и России имеет принципиальные отличия, которые отражаются на работе риэлторов. Американская система более прозрачна и строго регламентирована, что создает благоприятные условия для клиентов. В России же рынок менее организован, что нередко затрудняет работу и для риэлторов, и для их клиентов.
Тем не менее, в обеих странах профессия риэлтора играет ключевую роль в процессах купли-продажи недвижимости. Несмотря на различия, успешный риэлтор всегда будет ориентирован на интересы своих клиентов, предоставляя качественные услуги и профессиональную поддержку.
Vkontakte
Twitter
Одноклассники
