Инвестиционный эксперимент: Недвижимость против Облигаций. Кто кого?Меня зовут Максим Петров, я — филантроп, основатель Школы развития Максима Петрова, основатель международного инвестиционного сообщества MaxCapital, инвестиционный консультант с 19-летним опытом обслуживания состоятельных лиц России и СНГ.За годы работы я часто сталкивался с эффектом «иррационального оптимизма». Его суть в том, что инвестор выбирает один тип активов и начинает активно работать только с ним:<ul><li>У одних в любимчиках недвижимость</li><li>У других — акции и облигации</li><li>Третьи вкладывают только в драгоценные металлы</li><li>И т. д.</li></ul>При благоприятных экономических условиях, стоимость денег относительно низкая, как и премия за риск. В итоге растет все: золото, недвижимость, акции, облигации. И инвесторы получают отличные результаты.Но когда в экономике наступают трудные времена, все меняется:<ul><li>инфляция увеличивается</li><li>центральные банки повышают процентные ставки</li><li>стоимость кредита растет</li><li>уменьшается кредитование и потребление.</li></ul>В эти периоды становится сложным не только приумножить деньги, но даже уберечь их от инфляции. Из собственной практики знаю, насколько тяжело принимать инвестиционные решения в условиях неопределенности и турбулентности. Большинство людей просто впадают в ступор!Вот что происходит в данный момент:<ul><li>в разговорах по душам люди признают, что инфляция в стране выше 20%</li><li>ставки по банковским депозитам на 1 год — 15-18%</li><li>квадратный метр недвижимости в Москве стоит 400-600 тысяч рублей, при среднем доходе 100-150 тысяч. Нужно 4 месяца работать, чтобы накопить на 1 квадратный метр жилья. Нам говорят, что это все последствия льготных ипотечных программ. Но тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий, от этого не легче</li><li>С акциями вообще ничего не понятно. Ни с текущими ценами, ни с дивидендной политикой, ни с другими параметрами.</li></ul>Вот и получается, что стоим мы как тот богатырь на распутье — куда бы не пошел, везде печальный конец ждет: (Да, краткосрочно все более-менее понятно. Банки дают привлекательную доходность по депозитам в районе 15-18%. Вот только возникает ряд вопросов:1) Депозиты привлекательны лишь при сроке на 3-12 месяцев, а что потом? Банки же не альтруисты! Если они дают доходность по депозитам в 15-18%, то планируют заработать еще больше. Но где? Как? На чем возможна такая прибыль?Ведь за банками следит ЦБ, и они не могут выбирать рисковые активы. При этом мы не видим очередей заемщиков, которые готовы брать ипотеки под 12-15%, автокредиты под 25-30% и нецелевые займы под 40%. Значит, есть в текущем моменте какая-то возможность.Вот только какая? И может ли обычный человек с капиталом 50-100 тысяч ее использовать?2) Что делать тем, кто хочет улучшить жилищные условия? Разумный человек понимает, что стоимость недвижимости и средние доходы населения — совершенно не стыкуются. Тогда получается, что-либо цена на недвижимость должна сильно упасть, либо должны заметно вырасти доходы. И в то и в другое верится с трудом.Сейчас подобных вопросов слишком много! Но чтобы получить на них ответ, нужно рискнуть собственным капиталом и сделать какой-то выбор. Хорошо, если повезет и все сложится лучшим образом. А что если нет?<ul><li>Что если недвижимость, которую купил, упадет на 30-50%?</li><li>Что если инфляция будет долгая, продолжительная и двузначная?</li><li>Что если налоги увеличат, и не будет денег на обслуживание ипотеки?</li><li>Что если облигации — это просто фантики и по ним ничего не выплатят?</li><li>А если банки не смогут заработать денег и ЦБ отзовет лицензию? Застраховано только 1 400 000 рублей, а что будет с остальными деньгами?</li></ul>Согласитесь, что это неприятные вопросы. И я не могу сказать, что мне проще в такой ситуации. Да, возможно, у меня больше информации, опыта и знаний. Но это не упрощает принятие решения, а лишь усложняет процесс. С другой стороны, я могу принять решение, если цена риска небольшая лично для меня.При размере ликвидного капитала более 100 млн. руб., я могу позволить себе рискнуть и купить квартиру стоимостью 12-15 миллионов. Даже если потенциально эта квартира может упасть на 30-50%. Но я так же считаю, что облигации сейчас крайне привлекательны, как объект инвестиций.Поэтому я решил провести 10-летний эксперимент, за которым сможет наблюдать любой желающий.Суть эксперимента проста:<ul><li>Я куплю квартиру в ипотеку в Москве.</li><li>Цена квартиры 12-15 миллионов</li><li>Квартира не более 40 квадратных метров</li><li>Стартовые вложения: 3 000 000 рублей первоначальный взнос + 1-2 млн руб. стоимость ремонта и закупки мебели</li><li>Ориентировочный ежемесячный платеж по семейной ипотеке (я — отец пятерых детей) — 70-80 тысяч в месяц</li><li>Буду пытаться сдать квартиру в аренду за те же 70-80 тысяч в месяц. Ведь многие говорят, что это реально. А может и нереально? Эксперимент покажет!</li><li>Одновременно с этим я куплю облигации федерального займа (ОФЗ), на сумму первоначального взноса по ипотеке — 3 миллиона рублей</li><li>Плюс буду каждый месяц докупать облигации на 70-80 тысяч руб в месяц (сумма ежемесячного взноса по ипотеке) + реинвестировать полученные купоны в следующие 10 лет.</li><li>Все сделки с ценными бумагами я буду проводить на ИИС, с целью получения налоговых льгот от государства. Налоговые льготы так же буду направлять на покупку облигаций.</li></ul>Т.е. я вложу одинаковую сумму в недвижимость и в облигации. И через 10 лет мы посмотрим, что принесет наибольшую прибыль.А вы сможете за всем этим наблюдать практически в режиме реального времени.<h3>И за квартирой: </h3><ul><li>Покупка: поиск и отбор, нюансы по ипотеке и т. д.</li><li>Последующая сдача в аренду</li><li>Все «подводные камни», контакты специалистов по недвижимости, налоговые льготы, проведение сделки по переуступке, ремонт, поиск арендаторов, льготы в Москве для многодетных, а также другая полезная информация</li><li>Я даже буду периодически выставлять квартиру на продажу! Чтобы посмотреть, растет ли квартира в цене и каков на нее спрос — фактический мониторинг рынка.</li></ul><h3>И за облигациями:</h3><ul><li>Как сформировать грамотный инвест. портфель</li><li>Какие издержки я буду нести на протяжении всего эксперимента</li><li>Как растет портфель.</li></ul>Уникальность текущей ситуации в том, что на облигациях федерального займа можно получить доходность 15% годовых в следующие 10 лет. Таким образом, первоначальный капитал увеличится более чем в 2 раза. Практически без риска.Конечно, говорить о полном отсутствии риска с моей стороны непрофессионально и безграмотно. Риски, разумеется, есть:<ul><li>инфляция может быть выше, чем доходность облигаций</li><li>государство может допустить дефолт по облигациям (видели это в 1998 году)</li><li>если инфляция долгосрочно будет выше, чем текущая ставка ЦБ, то он может ее еще больше повысить. Тогда доходность облигаций вырастет, а цены упадут.</li></ul>Да, сейчас очень много «но» и «а что, если…».  Но ничего не делать и держать все накопления на депозитах — далеко не лучший выбор. На мой субъективный взгляд! Ведь пока одни чего-то ждут, другие используют возможности. А в условиях турбулентности эти возможности самые уникальные.Поэтому мой выбор — это:<ol><li>Взять ответственность за свой капитал в собственные руки;</li><li>Выделить 7-8 млн. руб. из личного бюджета прямо сейчас и еще 12-13 млн. руб. в следующие 10 лет;</li><li>Провести эксперимент.</li></ol>В худшем случае, через 10 лет у меня будет и квартира в Москве (пусть и упавшая в цене) и номинально порядка 20-25 миллионов рублей в облигациях.  В лучшем случае — посмотрим;)Я готов рискнуть своими деньгами. И покажу вам весь процесс: от А до Я. Легко не будет — будет очень интересно!Вы сможете наблюдать за экспериментом всего за 100 рублей в месяц. Представьте, что это «замочная скважина», в которую вы подсматриваете. И там постоянно происходит что-то очень любопытное;)Оформляйте подписку и смотрите, как приумножается капитал, и кто же все-таки победит — недвижимость или облигации.

Я Максим Петров. В рамках своего 19-летнего опыта решил рискнуть собственным капиталом и провести эксперимент, за которым сможет наблюдать любой желающий: я куплю квартиру в ипотеку и одновременно с этим ОФЗ на ту же сумму. И посмотрим, что победит!

я максим петров. в рамках своего 19-летнего опыта решил рискнуть собственным капиталом и провести эксперимент, за которым сможет наблюдать любой желающий: я куплю квартиру в ипотеку и одновременно с этим офз на ту же сумму. и посмотрим, что победит!