Почему дорогие деньги портят рынок недвижимости

Инвесторы стали заметно реже покупать российскую недвижимость. Но дело, похоже, не в том, что офисы, склады и гостиницы вдруг всем разонравились. Просто при нынешней стоимости денег недвижимость должна намного убедительнее объяснять инвестору, зачем она ему вообще нужна.

Что произошло

По итогам января—сентября 2026 года объём инвестиций в российскую недвижимость заметно сократился.

Есть разные оценки:

IBC Real Estate насчитала 565 млрд рублей — примерно на треть меньше, чем год назад;
CORE.XP получила около 600 млрд рублей — снижение на 12%;
количество закрытых сделок, по данным IBC Real Estate, упало на 28%, до 168.

Разница между оценками довольно большая, но это нормально: консультанты используют немного разные методики, по-разному учитывают отдельные типы сделок и площадки под девелопмент.

Поэтому цепляться за конкретный процент падения я бы не стал.

Главное тут другое:

Инвестиционная активность действительно снизилась. И с этим, кажется, никто из участников рынка особенно не спорит.

Но дальше начинается самое интересное.

Недвижимость вдруг начала конкурировать с депозитом

Инвестиционная недвижимость — это вообще довольно хлопотный актив.

Если вы покупаете офис, склад или торговый центр, вам приходится думать:

кто будет его арендовать;
насколько надёжен арендатор;
не съедет ли он через два года;
сколько придётся тратить на эксплуатацию и ремонт;
какие будут налоги;
насколько легко объект потом продать;
что вообще произойдёт с ценами на недвижимость через пять-десять лет.

За все эти риски инвестор обычно хочет получить премию.

То есть недвижимость должна приносить заметно больше, чем инструмент, где почти ничего делать не надо.

А теперь смотрим на сегодняшнюю ситуацию.

Ключевая ставка Банка России — 14%. Доходность крупных банковских депозитов находится примерно рядом.

И вот перед владельцем условных 500 миллионов рублей возникает довольно простой вопрос:

Зачем мне покупать здание с доходностью около 11–13%, если примерно сопоставимые деньги я могу получать в банке?

Само собой, сравнение не совсем прямое.

У недвижимости есть потенциальный рост стоимости. Может увеличиваться арендная ставка. Объект можно реконструировать, перепрофилировать, улучшить и потом дороже продать.

Но есть и обратная сторона.

Депозит не требует управляющей компании, арендаторов и капитального ремонта.

Здание — требует.

А если покупать на кредитные деньги, всё становится ещё веселее

Высокие ставки бьют по рынку сразу с двух сторон.

С одной стороны, инвестору предлагают весьма приличную доходность финансовые инструменты.

С другой — дорого становится занимать.

Получается довольно неприятная конструкция:

стоимость кредита высокая;
доходность самого объекта ниже;
срок окупаемости увеличивается;
рисков меньше не становится.

По оценкам участников рынка, средний срок окупаемости проектов в недвижимости вырос примерно с 9 до 12–15 лет.

То есть раньше инвестор условно рассчитывал вернуть вложенные деньги за девять лет.

Теперь ему предлагают подождать пятнадцать.

При этом банковский вклад открывается в приложении примерно за время, которое вы потратите на чтение этого текста.

Утрирую, конечно.

Но не сильно.

Хорошие объекты тоже никто особенно продавать не хочет

Тут возникает ещё один довольно любопытный эффект.

Можно было бы предположить: если покупателей стало меньше, продавцы должны снижать цены.

Но этого массово не происходит.

Почему?

Потому что владелец качественной недвижимости тоже умеет считать.

Представим, что у него есть хороший офис:

нормальное расположение;
стабильные арендаторы;
низкая вакантность;
понятный денежный поток.

Зачем ему продавать этот объект с большим дисконтом?

Особенно если срочно деньги ему не нужны.

В результате покупатель говорит:

«По такой цене доходность слишком маленькая».

А продавец отвечает:

«За меньшие деньги мне проще вообще ничего не продавать».

И всё.

Сделка заканчивается, не успев начаться.

Именно поэтому участники рынка отдельно говорят о дефиците качественных активов.

Объекты вроде бы есть.

Но хороших объектов по цене, которая одновременно устраивает и покупателя, и продавца, намного меньше.

Кто тогда вообще сейчас покупает недвижимость

Покупатели никуда не исчезли.

Просто изменился их состав.

Сейчас особенно активны:

профессиональные инвесторы;
управляющие компании ЗПИФов;
игроки, специализирующиеся на стрессовых активах;
инвесторы, готовые заниматься редевелопментом;
те, кто способен найти объект с большим дисконтом или увеличить его доходность.

И вот это, на мой взгляд, довольно важное изменение.

Раньше логика могла выглядеть примерно так:

«Покупаем хорошее здание, сдаём его хорошим арендаторам и спокойно получаем арендный доход».

Сегодня этого может быть недостаточно.

Теперь инвестору нужно:

либо очень хорошо купить;
либо что-то сделать с объектом;
либо найти там доходность, которую по какой-то причине ещё не увидел предыдущий собственник.

То есть рынок становится более профессиональным.

Просто купить «что-нибудь хорошее» по рыночной цене и ждать доходности уже не такая прекрасная стратегия.

Большие цифры иногда обманывают

Отдельно я бы очень осторожно смотрел на статистику отдельных сегментов.

Например, в третьем квартале резко вырос объём инвестиций в склады.

Можно посмотреть на цифры и решить:

«О! Инвесторы снова побежали покупать логопарки».

Но значительную часть этого объёма дала одна крупная сделка — продажа активов Raven Russia.

В самом складском сегменте она обеспечила подавляющую часть инвестиций квартала.

То есть формально мы можем увидеть:

инвестиции резко выросли;
объём сделок удвоился;
склады стали одним из крупнейших сегментов.

А фактически произошло другое:

Один очень большой портфель недвижимости поменял владельца.

Для инвестиционного рынка недвижимости это вообще характерная проблема.

Там относительно немного сделок, зато некоторые из них огромные.

Поэтому одна продажа на десятки или сотни миллиардов рублей способна очень сильно изменить статистику за квартал.

Не все сегменты чувствуют себя одинаково

Говорить просто «рынок недвижимости падает» тоже не совсем правильно.

Недвижимость — слишком широкое понятие.

Гостиницы

Инвестиции в гостиничный сектор за девять месяцев сократились примерно на 41%, до 35 млрд рублей.

Тут одновременно работают:

высокая база прошлых лет;
операционные риски;
зависимость гостиниц от загрузки;
чувствительность к изменению туристического и делового спроса.

Гостиница вообще намного ближе к полноценному операционному бизнесу, чем обычный офис с долгосрочным арендатором.

Поэтому рисков там традиционно больше.

Офисы

Объём вложений в офисную недвижимость снизился примерно на 22%, до 195 млрд рублей.

Но внутри этого же рынка есть интересное исключение.

Продажи небольших офисных блоков, наоборот, выросли примерно на 31%.

Почему?

Потому что маленький офис доступен гораздо более широкому кругу инвесторов.

Одно дело — купить целый бизнес-центр за несколько миллиардов.

Другое — приобрести один этаж или несколько помещений.

То есть даже внутри одного сегмента инвесторы ведут себя совершенно по-разному.

Склады

В складах особенно хорошо видно влияние крупных единичных сделок.

Плюс к обычным экономическим рискам в последние годы добавились новые:

стоимость страхования;
физические риски для объектов;
география расположения;
зависимость от крупных арендаторов.

Так что считать любой рост инвестиций в логистическую недвижимость однозначным признаком восстановления рынка я бы точно не стал.

И всё-таки это не катастрофа

На этом месте можно было бы сделать классический вывод:

«Инвестиционный рынок недвижимости рухнул».

Но он тоже будет неправильным.

Потому что последние несколько лет сами по себе были довольно необычными.

После 2022 года на рынке происходило много крупных событий:

иностранные собственники продавали активы;
переходили из рук в руки большие портфели недвижимости;
российские компании выкупали объекты уходивших игроков;
проходили сделки, которых в обычной ситуации просто не было бы.

В результате 2023–2025 годы дали очень высокую базу.

Поэтому нынешнее падение — это одновременно две истории.

Первая:

Да, дорогие деньги действительно тормозят инвестиции.

Вторая:

Мы сравниваем 2026 год с довольно аномальным периодом повышенной активности.

И это сильно меняет восприятие цифр.

Инвесторов стало меньше относительно последних рекордных лет.

Но это ещё не означает, что инвестиционный рынок вернулся куда-нибудь в каменный век.

Что должно произойти, чтобы инвесторы вернулись

Тут никакой магии нет.

Массовый инвестор снова станет активнее покупать недвижимость, если изменится хотя бы одна часть уравнения.

Первый вариант — подешевеют деньги.

Если ставки по депозитам и кредитам заметно снизятся, недвижимость автоматически станет более привлекательной относительно финансовых инструментов.

Второй — подешевеют сами объекты.

Если продавцы согласятся на более низкие цены, доходность покупки вырастет.

Третий — вырастут арендные доходы.

Если объект начинает приносить больше денег, его можно выгодно покупать даже при высокой стоимости капитала.

Четвёртый — понемногу произойдёт всё перечисленное.

И, скорее всего, именно этот вариант наиболее реалистичен.

Что в итоге

Мне кажется, сейчас происходит не бегство инвесторов из недвижимости.

Происходит кое-что более прозаичное.

Они начали намного придирчивее считать.

При дешёвых деньгах можно простить объекту неидеальную доходность. Можно сделать ставку на рост цены. Можно взять кредит и надеяться, что всё как-нибудь сойдётся.

При дорогих деньгах так уже не получается.

У инвестора появляется весьма неплохая альтернатива, которая лежит буквально в банковском приложении.

Поэтому сегодня недостаточно сказать:

«Это хороший офис».

Нужно ещё доказать:

«Это хороший офис по хорошей цене».

А это, как выясняется, совсем другая задача.

Прогноз участников рынка на весь 2026 год — примерно 850–900 млрд рублей инвестиций.

Это заметно меньше прошлогодних значений.

Но я бы всё-таки не говорил, что инвесторы разлюбили недвижимость.

Они просто перестали прощать ей плохую математику.

При ставке 14% — вполне объяснимо )