Купить кусок бетона за 2,5 миллиона. А зачем?

Московская биржа купила парковочных мест в «Москва-Сити» почти на миллиард рублей. Нет, биржа не решила переквалифицироваться в парковочного рантье. Места нужны для будущего офиса, а пока их планируют сдавать в аренду. Но сама новость навела на любопытный вопрос: а насколько вообще выгодно инвестировать в парковки?

Парковки дорожают. Причём как-то подозрительно быстро

По данным аналитиков Ricci, за последний год средняя стоимость машино-места в московских новостройках выросла АЖ на 87%, до 6,9 млн рублей!

Впечатляет? Ещё бы! Особенно если вспомнить, что речь идёт о нескольких квадратных метрах бетонного пола, на которых предполагается хранить автомобиль.

Но давайте посмотрим внимательнее.

Вот как изменились цены на машино-места в разных сегментах московских новостроек за год:

• Массовый сегмент: +15%, до 3,4 млн рублей.
• Бизнес-класс: +20%, до 4,6 млн рублей.
• Премиум-класс: -20%, до 6 млн рублей.
• Элитный сегмент: +115%, до 17,5 млн рублей.

Откуда же взялись среднерыночные +87%?

А всё довольно просто. Доля машино-мест в премиальных и элитных проектах за год выросла с 12% до 28%. То есть в продаже стало относительно больше дорогих объектов, что автоматически потянуло вверх среднюю цену.

«Резкие аномальные колебания цен обусловлены исключительно изменением структуры экспозиции», — объясняет коммерческий директор «Метриума» Дмитрий Проскурин.

Перевожу на человеческий: если вчера на рынке продавали преимущественно парковки для обычных автомобилей, а сегодня всё больше парковок для автомобилей очень богатых людей, средняя цена вырастет. Даже если стоимость конкретного машино-места почти не изменилась.

Впрочем, парковки действительно дорожают. Просто не обязательно на десятки процентов в год.

Почему вообще возник спрос на парковки как инвестицию?

Здесь экономическая логика довольно понятная.

Ипотека дорогая, квартиры тоже. Поэтому многие покупатели новостроек предпочитают отложить приобретение парковочного места до лучших времён.

Квартира нужна сейчас, а машина пока как-нибудь постоит во дворе.

Но есть проблема. Дворы не резиновые. И если на тысячу квартир приходится всего несколько сотен парковочных мест, рано или поздно возникает дефицит.

Собственно, на этом дефиците и пытаются зарабатывать частные инвесторы.

Схема нехитрая:

1. Покупаем машино-место в жилом комплексе.
2. Ждём заселения дома и появления желающих припарковать автомобиль.
3. Сдаём место в аренду.
4. Получаем регулярный денежный поток, а в идеале ещё и рост стоимости самого объекта.

Выглядит как неплохой бизнес. Особенно если сравнивать с покупкой квартиры, которая обойдётся в несколько раз дороже.

И спрос действительно есть.

По данным «Авито Недвижимости», за январь–август 2026 года на московском вторичном рынке:

• Интерес к покупке машино-мест вырос на 35% год к году.
• Интерес к долгосрочной аренде вырос на 16%.
• Количество сделок по покупке мест в подземных паркингах увеличилось на 49%.
• Количество заключённых договоров долгосрочной аренды таких мест выросло на 20%.

Так что интерес к этому рынку не выдуманный. Правда, рост интереса ещё не означает, что любое машино-место будет пользоваться спросом.

Но к этому вернёмся позже.

Сколько можно заработать? Берём калькулятор

По данным того же «Авито», средняя стоимость парковочного места на вторичном рынке Москвы составляет 2,5 млн рублей.

Средняя аренда — 13,9 тысячи рублей в месяц.

Считаем:

13 900 × 12 = 166 800 рублей в год.

Это примерно 6,67% годовых от вложенных 2,5 млн рублей.

Неплохо? Ну, смотря с чем сравнивать.

Для начала замечу, что это так называемая валовая доходность. То есть мы предполагаем, что арендатор исправно платит все 12 месяцев, а владелец парковки не несёт никаких расходов.

В реальности придётся учитывать:

• Простои. Арендаторы могут съезжать, а новые не обязательно находятся за один день.
• Содержание паркинга. Управляющая компания регулярно выставляет счета за обслуживание.
• Налог на имущество. Да, за собственность на бетонный прямоугольник тоже нужно платить.
• Налог с доходов от аренды. Государство, само собой, не забудет поучаствовать в вашем маленьком бизнесе.
• Расходы на покупку и последующую продажу. Они тоже влияют на итоговую доходность.

Причём с налогами есть любопытная деталь.

Сдавать машино-место как самозанятый, уплачивая привычные 4% с дохода от физических лиц, нельзя. ФНС считает машино-место нежилой недвижимостью, доходы от сдачи которой не подпадают под режим налога на профессиональный доход.

Обычному собственнику-физлицу придётся учитывать НДФЛ. Для нашего примера возьмём ставку 13%.

Теперь представим, что парковка простаивала всего один месяц в году.

Получается:

• 152 900 рублей — годовой доход от аренды за 11 месяцев.
• 19 877 рублей — НДФЛ по ставке 13%.
• 133 023 рубля — остаток после НДФЛ.

Это уже 5,32% годовых. И всё ещё без учёта расходов на содержание и налога на имущество.

То есть реальная доходность окажется ещё ниже.

Разумеется, расчёт условный. Мы используем средние показатели стоимости и аренды по рынку, а не параметры одной конкретной парковки. Но порядок цифр он показывает достаточно хорошо.

А теперь главный вопрос: зачем?

По данным Банка России, в конце сентября 2026 года индикатор максимальных ставок по рублёвым депозитам десяти крупнейших банков составлял 13,06% годовых.

Давайте представим, что у нас есть свободные 2,5 млн рублей.

Мы можем:

Вариант А. Купить парковку.

Получить потенциальные 166,8 тысячи рублей годовой арендной выручки до расходов и налогов. Или примерно 133 тысячи после одного месяца простоя и НДФЛ, но до остальных расходов.

Вариант Б. Положить деньги на депозит под 13,06%.

Получить 326,5 тысячи рублей процентов за год до возможного налогообложения.

Разница получается весьма внушительная.

Правда, тут я должен сделать пару важных оговорок.

Во-первых, индикатор ЦБ — это не гарантия, что любой банк предложит именно такую ставку на подходящий нам срок.

Во-вторых, проценты по депозитам тоже могут облагаться налогом. К тому же 2,5 млн рублей в одном банке превышают стандартный лимит страхового возмещения по вкладам в 1,4 млн рублей.

И наконец, банковские ставки не вечные. Сегодня они двузначные, а через несколько лет вполне могут стать гораздо ниже.

Но ведь и арендные ставки на парковки никто не гарантирует.

Так что сравнивать нужно не только сегодняшнюю доходность, но и будущие перспективы обоих вариантов.

И вот здесь у парковочного места появляется дополнительный аргумент — возможный рост рыночной стоимости.

В отличие от банковского вклада, номинальная сумма которого не увеличивается сама по себе, недвижимость способна дорожать.

Допустим, купили парковку за 2,5 млн рублей, несколько лет получали арендную плату, а потом продали её за 3,5 млн.

Тогда к арендному доходу прибавится ещё и прибыль от продажи. Если она, конечно, перекроет дополнительные расходы и налоги.

Получается уже гораздо интереснее.

Но есть нюанс. Точнее, несколько.

Где парковка может оказаться удачной инвестицией?

На мой взгляд, самое важное здесь — не характеристики самого парковочного места, а ситуация вокруг него.

Сравним два условных варианта.

Вариант первый. Плотно застроенный район, большой жилой комплекс, состоятельные жители, автомобилей много, парковочных мест мало. Построить новые негде.

В такой ситуации владелец машино-места действительно располагает дефицитным активом. А дефицит при наличии платёжеспособного спроса способен поддерживать и арендные ставки, и стоимость продажи.

Вариант второй. Новый район на окраине города, где девелоперы продолжают строить жилые комплексы с подземными парковками. Причём новых паркингов становится всё больше.

Здесь никакого устойчивого дефицита может и не возникнуть. Арендатору есть из чего выбирать, а инвестору приходится конкурировать с соседями.

Причём конкурировать иногда приходится не только ценой, но и условиями аренды.

В общем, перед покупкой нужно выяснить как минимум три вещи:

1. Реальный дефицит. Сколько парковочных мест приходится на квартиры и сколько автомобилей у жителей?
2. Платёжеспособный спрос. Сколько люди действительно готовы отдавать за аренду, а не сколько хотелось бы получать собственнику?
3. Перспективы предложения. Не появится ли через год по соседству ещё несколько сотен парковочных мест?

И ещё один момент — ликвидность.

«Ликвидность квартир почти всегда выше», — напоминает Дмитрий Проскурин из «Метриума».

Вполне логично.

Квартиру можно продать относительно широкому кругу покупателей. А потенциальные покупатели машино-места в конкретном жилом комплексе — это, как правило, гораздо более узкая аудитория.

Особенно если доступ на парковку ограничен.

Можно годами получать арендную плату, но в тот момент, когда срочно понадобятся деньги, столкнуться с необходимостью продавать парковку с дисконтом.

Не забудем и о юридических нюансах. Перед покупкой стоит проверить, является ли машино-место самостоятельным объектом недвижимости, какие ограничения зарегистрированы в ЕГРН и какие обязательные платежи предусмотрены.

Так стоит ли игра свеч?

В статье «Коммерсанта» приводятся оценки, согласно которым чистая доходность парковочных мест может составлять около 4-7% годовых, а срок окупаемости — 14-25 лет.

Это не универсальные показатели, но они неплохо отражают специфику такого бизнеса.

С одной стороны, у парковок есть очевидные преимущества:

• Порог входа существенно ниже, чем при покупке квартиры.
• Не нужно покупать мебель, делать ремонт и менять сантехнику после арендаторов.
• В удачной локации можно рассчитывать на относительно стабильный арендный поток.
• При дефиците предложения возможен рост стоимости самого объекта.

С другой стороны:

• Арендная доходность может оказаться довольно скромной.
• Налоги, содержание и простои её дополнительно сокращают.
• Продать машино-место бывает непросто.
• Успех инвестиции очень сильно зависит от конкретной локации.
• И главное — на рынке существуют альтернативные способы вложения денег, которые при нынешних ставках выглядят доходнее.

Лично я бы не стал рассматривать парковочные места как универсальный инструмент для сохранения и приумножения капитала.

Но вполне допускаю, что в отдельных случаях это разумная инвестиция. Например, если удалось купить место с существенным дисконтом в уже заселённом доме, где парковок хронически не хватает.

Только тогда речь идёт не о пассивном вложении в абстрактную недвижимость, а о вполне конкретном арендном бизнесе. Со своими рисками, расходами и необходимостью считать деньги.

И вот что мне во всей этой истории кажется самым забавным.

Человек выкладывает несколько миллионов рублей, чтобы получать арендную плату. Ищет арендаторов, разбирается с управляющей компанией, платит налоги, следит за состоянием объекта, переживает из-за простоев.

А в результате может получать доходность вдвое ниже, чем по банковскому депозиту.

Зато деньги вложены в недвижимость! Надёжно же! ))

В общем, инвестировать в бетонный пол никто не запрещает. Главное, чтобы вместе с автомобилем на этом машино-месте не застряли и ваши деньги.