Недвижку на задвижку! Как россияне обманывают себя в инвестициях?
(похоже на заголовок «жёлтой» газетёнки? я старался)
==НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ РЕКОМЕНДАЦИЕЙ==
Друзья, читаю комментарии к последнему ролику и понимаю, что перешел черту. Значит нужно продолжать 😃
Основной тейк, который пытаются вменить комментаторы — позитивный личный опыт. Один купил квартиру 2 года назад — она выросла в цене в 2 раза, другой купил 5 лет назад — она выросла в 3 раза и т. д.
Было бы глупо спорить и переубеждать уважаемых читателей, что это не так.
Конечно всё так, квартиры очень хорошо выросли в цене (особенно рублёвой) за последние 5 лет, многие их владельцы хорошо заработали и это безусловно подтверждает, что на недвижке можно делать деньги. Да, согласен.
В среднесроке. Если зайти в удачный момент. И успеть зафиксировать прибыль.
Но мы же смотрим с точки зрения ленивого пассивного инвестора с учетом рисков и длинного горизонта времени, так?
Давайте вспомним финансовый кризис 2008 года (к повторению которого ваш преданный автор прям готовится уже сейчас) — что тогда произошло с недвижимостью? Правильно, она рухнула в цене не только в стране-бенефициаре (США), но и у нас (РФ), в стране, в которой никакого «пузыря недвижки» не было.
Чуть лучше (но также, с просадкой) себя чувствовал в это же время индекс мосбиржи
Индекс, в котором половина компаний нам нафиг не нужна.
Но вернемся к недвижке.
Мой ключевой пойнт: рост не может быть бесконечным. Как у любого другого рынка, у сферы есть свои экономические циклы роста и спада, и сейчас мы находимся очень близко к его краю.
Все заверения, что «недвижка растёт на уровень инфляции» беспочвенны и ориентируются на опыт максимум 5-летней давности — это ключевое и невероятно опасное заблуждение.
В нашей стране много лет назад была принята сумасшедшая инициатива «льготной» ипотеки (видимо от той же «башни», что в 2022 ждала в Киеве бабок с красными флагами), которая в теории должна была сделать жильё более доступным, а на практике, лишь раздула его стоимость.
Как вы можете наблюдать по отменам и ограничениям льготных программ — эту дыру в спешном порядке пытаются залатать без сильной потери рейтинга власти, но выходит, мягко говоря, плоховато.
Не хочется играть в Вангу и пугать вас бессмысленными прогнозами о том, что история не повторяется, но рифмуется и в течение пары лет пузырь недвижки лопнет, оставив его инвесторов на долгий период времени «с носом», НО! Не быть готовым к такому варианту развития событий будет весьма беспечно.
Поэтому, дабы закрыть некоторые мифы «надёжности бетона», давайте поговорим про экономические циклы. Прям очень упрощенно и, так сказать, real-time.
Первый этап — фаза разгона (~2020 год).
Здесь у нас «дешёвые» деньги, низкие ставки, льготная ипотека, субсидии застройщикам — жильё начинают покупать более активно и массово, чем до этого.
Рынок реагирует на это вполне логичным ростом цен — денег, конечно, стало больше, а вот так же быстро закрыть повышенный спрос новыми квартирами невозможно (на стройку нужно время и деньги).
Важный момент — жильё каким было по качеству, таким и осталось, то есть оно не стало в среднем «лучше». Оно просто стало (а точнее всегда было) хайповым товаром, на который теперь легче занять деньги.
Второй этап — ажиотаж (2023–2025 год).
Квартиры начинают покупать уже не только потому, что деньги доступные, но и потому, что люди начинают видеть, что оно «реально дорожает» и «надо успеть купить, пока не подорожало сильнее». Плюс, на рынок накладывается рост ВВП, реальных зарплат (особенно в сфере ВПК) и выплаты военным, которые тоже, по классике, идут в недвижку.
На рынке суета — одни застройщики не успевают строить, другие поднимают цены, растёт вторичка, растёт аренда, растут допки (склады, коморки, машиноместа, паркинги), люди это начинают оправдывать. Появлются любимые фразы про «надежность бетона», «дешевле уже не будет», «надо брать сейчас», «через год будет дороже», короче выраженный сигнал перегрева.
Третий этап — переоценка (вы находитесь здесь).
Так называемый «перелом», когда цены ушли уже слишком высоко. Характерные признаки:
- растёт срок окупаемости (аренда не догоняет цены)
- доходность падает из-за выросшей конкуренции
- спрос тоже падает
Почему вы здесь? А давайте посмотрим на эту замечательную инфографику от РБК:
Стоимость аренды за последний год упала в 14 городах-миллионниках из 16.
Рост на инфляцию? Не, не слышал. Даже в Уфе (+1,69% год к году против инфляции -5,59%). Да это же не просто рост, а отрицательный рост 👍🏻
Почему снять жильё стало дешевле в большинстве мегаполисов? Отвечает директор департамента аренды компании «Этажи» Ольга Павлинова:
Последние несколько лет баланс спроса и предложения на рынке аренды жилья в мегаполисах был в пользу первого, и в сезонные периоды пикового спроса отмечался дефицит доступных вариантов жилья. В итоге это провоцировало резкий рост ставок.
В 2025 году ситуация кардинально изменилась — объем предложения вырос, а спрос стал более умеренным. Конкуренция между арендодателями и восстановление структуры предложения привели к постепенному снижению средних ставок найма в большинстве городов-миллионников.
Предложение растет в том числе за счет того, что освобождают квартиры те, кто брал жилье в строящихся домах по льготной ипотеке и постепенно получают от них ключи. Плюс — замедление скорости продаж на вторичном рынке вынудило часть собственников параллельно с поиском покупателей начать сдавать свои объекты
Повторюсь, из 16 мегаполисов аренда выросла только в 2 (Перми и Уфе) и это второй сигнал о том, куда мы движемся дальше. Рынок, как правило, не падает резко через цену, сначала он ломается через падение количества сделок, которое мы наблюдаем сейчас.
В моменте кажется, что всё хорошо — цены (вроде) не падают, рынок (вроде) стабилен, никакой внешней катастрофы (вроде бы) не произошло. Но по факту выползают нюансы, описанные выше: квартир под аренду становится больше, объявления висят дольше, скидки растут, неликвид зависает мертвым грузом.
Начинается заморозка рынка, при которой номинальная цена сохраняется (на авито/циане), но в реальных деньгах актив уже начал дешеветь, потому что жрёт его не только инфляция, но и упущенная доходность из-за конкуренции и простоя, а также падение ликвидности по тем же факторам.
Четвертый этап — коррекция
Здесь владельцев недвижки ждут 2 сценария: плохой и ужасный
В плохом сценарии цены не падают в моменте, но рынок со временем сдувается. Это значит, что рост цен останавливается (то есть в реальных деньгах стоимость падает из-за инфляции), аренда потихоньку стагнирует, а объект начинает протухать из-за амортизационных расходов. Владельцам кажется, что всё «более менее и что-то да капает», но по факту доходность скатывается в 0, а продать такой актив становится сложнее, чем казалось на первый взгляд (вроде выставляете «по рынку», а никто не покупает, т. к. стоимость «бумажная»).
Ужасный наступает когда на реально сильный перегрев накладывается внешний финансовый кризис (наблюдаем, чем закончатся события на Ближнем Востоке) с прилагающейся к нему последующей паникой. При таком сценарии вполне возможны как массовые распродажи с падением цен в 2 раза, так и сопутствующие падения стоимости аренды, т. к. финансовый кризис ложится в первую очередь на арендаторов, которые резко снижают уровень своего потребления.
И если уж и говорить про инвестиции, то лучшей точка входа будет как раз когда (если) бахнет кризис или, хотя бы, случится заморозка. Потому что в противном случае, можно купить на хаях, а прокатиться известно на чем.
Теперь про фонду.
Как уже писал выше, на длинном горизонте среди кризисов и «застоев», в себя она приходит сильно быстрее недвижки + в меру диверсифицированный портфель может радовать дивидендами куда более стабильно, нежели рандомная хата.
Плюс не нужно активное управление (просто не продаём).
Плюс можно выйти частично или полностью в любой момент (ликвидность вообще любой недвижки прям катастрофически проигрывает ликвидности «голубых фишек»).
Плюс можно продолжать постепенно наращивать капитал на «низах» (про отвратительную масштабируемость квартирного бизнеса писал в прошлом посте).
По итогу, если выбирать между заходом в более менее понятный скучный бизнес с милилардным оборотм под госуправлением (или хотя бы с гос «крышей) и заходом рандомного россиянина в арендный бизнес, ваш преданный автор по сумме факторов и жизненного опыта, выберет всё же первое. Хоть и прекрасно знает, что с головой и руками, отлично можно заработать и на втором.
Повторюсь, если прям жить темой недвижки — можно делать деньги и бизнес, всё будет хорошо и стабильно. Если мы говорим про пассивное инвестирование на длинном горизонте, то недвижка совершенно точно проигрывает.
А я проигрывать в долгосрок не хочу. Чего и вам желаю 💓
Любите себя, цените своё время, берегите близких. И всё получится. Верю в вас.
== НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ РЕКОМЕНДАЦИЕЙ ==
Моя телега с будничной аналитикой — t.me/sasha_chekulaev
YouTube с мемами и базой по инвестициям — youtube.com/@sasha_chekulaev