[База] ТОП-7 мифов об инвестициях в недвижку + личный опыт

==НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ РЕКОМЕНДАЦИЕЙ==

Друзья, сегодня хотелось бы поговорить с вами про инвестиции в недвижку в их классическом, я бы даже сказал, обывательском понимании.

РБК: Большинство россиян по-прежнему считают покупку недвижимости (56%) или золота (32%), а также открытие счета в государственном банке (27%) самыми надежными инвестициями (…) Помимо надежности инвестиций в НАФИ подсчитали самые выгодные, по мнению россиян, способы вложения. Ими также стали покупка недвижимости (53%) или золота (31%) и открытие счета (вклада) в государственном банке (21%).

Когда ваш преданный автор 5 лет назад заработал свою первую крупную сумму (на тот момент что-то около $200'000), многие его друзья, родственники и знакомые, сразу начали давать советы о том, куда их можно надёжно и выгодно вложить. Как вы можете понимать, у них таких денег никогда не было, зато был накопленный годами опыт (многим из советчиков (ха-ха 3 раза) было за 50), который говорил, что государство обязательно обманет, биржа рухнет, а бетон он и есть бетон — никуда не денется.

К тому же, мои близкие родственники много лет занимались гостиничным бизнесом — у них было (в разное время) от 2 до 4 квартир, которые сдавались посуточно многочисленным работягам, приезжающим в наш небольшой уральский городок по своим трудовым задачам. По ряду обстоятельств бизнес закрылся, но тёплые воспоминания о его прибыльности остались.

По итогу, осенью 2021 года, в собственность было приобретено коммерческое помещение площадью 300 м², в котором сейчас (весьма бестолково, но зато очень уютно) располагается мой офис и студия, в которой сидит продакшенъ. Стоимость покупки составила ~10 млн рублей.

Далее события развивались по классической схеме «отрицательый рост». Были обнаружены:

• долг по капремонту на 1,5 млн
• долги по ЖКУ на 250 т. р.
• ежемесячная коммуналка ~80 т. р. в зимний период, т. к. топить приходилось электрокотлом
• не был подключен и подведен газ (обошлось в год работ и +500 т. р. за ускорение сроков и упрощение бюрократии)
• отсутствие нормальной системы отопления (панорамные окна это, конечно, круто, но вы пробовали их ставить без батарей?)
• насекомые типа мокрицы, которых травили 3 раза каким-то чудо-туманом, но они всё равно возвращались
• мыши
• запах из подвала прилегающей пятиэтажки
• прочие конструктивные особенности, которые требовали (и требуют до сих пор) переделывания с нуля

Список неполный, представлен чисто для ознакомления с проблемами эксплуатации, о которых мало задумываешься. Чтобы вы понимали, покупая здание с чистовым ремонтом в теплый период времени, ваш преданный автор не мог и представить, каким головняком это всё обернется. Стоит ли говорить, что «вопросики» начали активно вылазить наружу в кризисный и безденежный февраль 2022?)

Сейчас, 4 года спустя, после нескольких вложенных в «доведение до ума» миллионов, понимаю, каким наивным глупцом был, когда думал, что «даже если бизнес закроется, смогу это здание сдать/продать».

Что уж говорить про FOMO-синдром, когда инвестиции в здание были «задним числом» (и умом) переведены в инвест-портфель, представленный на данном проекте. Вместо кратного роста, прибыли 99,5% (даже в «минимальной» комплектации портфеля) и пассивного дохода в 870+ т. р. в год, ваш покорный слуга сейчас довольствуется шикарным куском бетона, на содержание которого уходит более миллиона рублей в год.

Конечно, было бы детским наивняком заниматься сейчас посыпанием головы пеплом, ведь именно благодаря негативному опыту, у вашего преданного автора теперь есть опыт позитивный (и собственный комфортный офис), но не учитывать ошибки прошлого при планировании будущего — вот истинный п****ц.

В 2021 году в активах, помимо офиса, был активно растущий бизнес, который должен был своими сотрудниками закрыть «лишние» квадраты. Но случился 2022 год, случились блокировки и нужда держать все яйца в одной корзине отпала сама собой.

Теперь, когда появился реальный (пропитанный болью) взгляд на стоимость вещей, труда и времени, душу больше не терзают всякие «жалко» и «а может всё-таки…», есть только логика «выгодно/невыгодно», помноженная на пассивное управление и длительный временной горизонт, которой я и хотел поделиться в данном посте. Эдакий business view на инвестиции в бетон для тех, кто пока ещё, слава Богу, не в теме.

Поехали.

1) Доходность недвижимости исторически ниже доходности акций

Здесь и далее будут приводиться примеры для жителей нашей прекрасной Российской Федерации.

Как уже было описано в FOMO-примере выше, ваш преданный автор уже очень сильно потерял «тело» капитала. В 2026 году я был бы рад продать здание хотя бы миллионов за 7 (реальная цифра миллионов 5), то есть потеря стоимости «тела» составила 50%.

В классическом портфеле, рост одного только тела составил более 50% и почти столько же к текущему времени принесли бы дивиденды.

То есть с одной стороны здание потеряло в стоимости 50%, а с другой, сопоставимый набор активов на 50+% вырос. И это при покупке на хаях за полгода до СВО.

Понимаю, что приводить в пример конкретный актив нерепрезентативно, поэтому вот вам наглядный график изменения цены квартир в долларах за последние 20 лет:

Как вы можете наблюдать:

а) недвижка может дешеветь 10+ лет подряд (см. японский кризис недвижимости)

б) даже если она дорожает сейчас в рублях, это не значит, что её объективная стоимость изменилась в принципе (см. поправку на инфляцию и курс)

Безусловно, данный тейк не касается люксового сегмента, но там и вход от полумиллиарда — мало кто из уважаемых читателей может таким похвастаться (пока что). Вернемся к этому вопросу лет через 10.

2) Большая часть доходности недвижимости — это аренда, а не рост цены

Уверен, многие из вас скажут, мол

Ты же здание сам себе сдаёшь, а мог бы отдать какой-нибудь пятерочке и зарабатывать, в чем проблема? Ну дешевеет оно и дешевеет, зато пассивный доход.

Действительно, сейчас я теряю на содержании чуть больше миллиона рублей в год, но если бы сдавал в аренду, мог бы этот миллион зарабатывать (и через 10 лет владения окупил бы помещение и начал выходить в плюс).

Но вот какая есть проблема — арендатора сложно найти.

Неважно, сдаёте вы квартиру посуточно или здание помесячно, ваш доход на 100% завязан на арендаторах. В случае с коммерцией, на поиск якорного арендатора могут уйти годы (мониторю данный рынок с 2023), а в случае с жильем — реальная заполняемость по году всего 50-70%

ЦИАН: «В реальной жизни добиться 100%-ной загрузки практически невозможно, — комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. — Реалистичная цель для посуточной аренды — 70% прибыльных дней в году»

Все эти расчеты на салфетке, когда мы смотрим цену аренды соседской квартиры и умножаем её на количество дней в году бьются о жестокую реальность, в которой обеспечить стабильный поток арендаторов на длинной дистанции невозможно, даже если у вас в собственности ЦУМ. Да, просадки будут короче по времени, чем на окраине условной Тюмени, но они будут и эти цифры тоже нужно закладывать в окупаемость.

3) Доходность недвижимости сильно съедают скрытые расходы

Даже если вы выиграли в лотерее квартиру в Москве вместе с первым заселенным арендатором, нужно понимать, что бесплатной она никогда не будет.

В реальности доходность уменьшают:

• налоги (1 раз в год на квартиру + НДФЛ с доходов)
• форс-мажоры (можно, конечно, страховку не покупать, но ваш преданный автор вот уже лет 10 руководствуется принципом «если что-то плохое может произойти — оно произойдет», жить с которым оказывается всё-таки выгоднее)
• ремонт (у всего есть срок годности и эксплуатации, тем более, когда речь заходит о посуточной аренде в квартире. Дырявые диваны, залитые непонятной субстанцией матрацы, ободранные обои, сломанные унитазы — это лишь малая часть того, что любят портить временные жильцы)
• простой без арендаторов
• управляющие компании, если вы с ними вдруг решите связаться и окончательно поставить крест на возврате инвестиций

Будьте уверены, за то чтобы снизить прибыль факторов бьется существенно больше, нежели тех, которые хотят и могут её увеличить.

4) Недвижка это по умолчанию неликвид

Если квартиру можно продавать месяцами, то на продажу коммерческой недвижки уходят годы (ликвидную недвижку никто не продаст, а неликвидная — никому даром не сдалась). В случае любого кризиса, слить отечественные активы на бирже всё-таки можно сильно быстрее, даже если эту самую биржу на пару месяцев прикроют.

5) Недвижка концентрирует риск

Для вашего покорного слуги это прям якорный фактор. Смотрите какая логика:

Вы вкладываете огромный капитал (скорее всего весь, что у вас есть) в 1 актив.

Это что вообще такое? Где диверсификация?

Это ладно у нас, за МКАДом, квартиры по 5 млн стоят всего, а если вы житель мегаполиса? Это точно хорошая идея вкладывать 10-15 млн в один источник сохранения и преумножения капитала? Или всё-таки стоит поискать варианты?

6) Недвижка требует управления

Ещё один фактор, который вашего преданного автора прям бесит — с недвижкой постоянно нужно что-то делать. Быть на связи с арендаторами, решать вопросы, закрывать бюрократию, вести бухгалтерию, делать уборку и ремонт, взыскивать деньги с должников и так далее.

НАФИГА ОНО НАДО?

Возможно, я вообще обнаглел с этими своими ленивыми long-term инвестициями, но зачем мне лично решать бесконечные бизнес-вопросы, когда этот пункт прекрасно делегируется в управление достаточно надежным корпорациям с оборотами в миллиарды рублей? Как будто бы у них больше стимула, ответственности и понимания собственных перспектив.

Понимаю, что такие компании ещё нужно найти, а часть из них может надолго кинуть вас с дивидендами, но, блин, такой риск кажется меньшим, чем когда вкладываешь всё, что у тебя есть в дело, которое представлял «пассивным доходом», а на деле оно оказалось ультимативно интегрировано в жизнь, по пути породив неприлично больную зависимость.

Нет уж, спасибо. Уж лучше я помониторю раз в день новостную повестку в интернете, нежели буду трястись из-за бытовухи.

Ну и наконец

7) Недвижимость плохо масштабируется

Простой пример: купил я, допустим, какой-нибудь ЗПИФ ПАРУС (не инвест рекомендация) на 10 млн рублей. Через месяц пришла выплата дивидендов в размере ~65 т. р. На них я докупаю ещё ~40 паев и выплата в след месяце увеличивается на 400 рублей. Через квартал эти новые паи начинают приносить дивов на ещё +1 пай. Через год, благодаря регулярному реинвесту, размер дивов увеличивается до ~67-68 т. р. в месяц и так далее, короче, сложный процент в действии. Деньги работают постоянно.

Теперь тот же пример с квартирой. Купил что-то за 10 млн рублей (допустим, что уже с ремонтом), через квартал нашел и оформил квартирантов на те же 65 т. р. чистыми после уплаты ЖКУ, налогов и форс-мажоров, заработал по итогам года 600 т. р. иии… всё. Квартиру новую на них не купишь, а заработанную прибыль частично спустишь на закрытие душевных дыр, возникших от стресса от обладания подобным активом. Деньги либо не работают, либо работают менее эффективно.

Понятно, что я нарочно всё упрощаю и можно дивиденды с квартиры также вкладывать в акции, но честно, исходя из своего нынешнего опыта, ваш покорный слуга не понимает зачем в принципе нужна эта прокладка.

Обладание недвижкой с целью получения сопоставимой с акциями доходности будет требовать регулярного управления и вашего фокуса внимания. В противном случае, доходность будет в районе среднестатистических 6% в год и уж лучше тогда было бы эти деньги на вкладе держать — всё равно инфляция сожрёт всю прибыль.

При этом, будет неверным сказать, что на недвижке нельзя много заработать. Можно, конечно — это огромная индустрия с миллиардными оборотами. Просто и смотреть тогда на неё нужно не как «купил для пассива», а как на инвестицию в конкретный, сложный, высококонкурентный бизнес, над которым придется работать, страдать, плакать, и, если будете страдать эффективно, то ещё иногда и радоваться достойной отдаче.

Но это всё не про «закинул и наблюдаешь», это про работу. А вашему преданному автору, как известно, работать — лень.

Так сказать, создан, чтобы кайфовать. Как и каждый из вас.

Любите себя, цените своё время, берегите близких. И всё получится. Верю в вас.

== НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ РЕКОМЕНДАЦИЕЙ ==

Моя телега с будничной аналитикой — t.me/sasha_chekulaev

YouTube с мемами и базой по инвестициям — youtube.com/@sasha_chekulaev