test auto

Синяя линия: MREF — индекс ЗПИФ недвижимости от Мосбиржи

Фуксия линия: RGBI — индекс (ценовой) государственных облигаций от Мосбиржи

«На глаз» корреляция почти 1-к-1. Что и требовалось доказать. Соответственно, по цене, скорее всего, ЗПИФы недвижимости (в целом, как сектор, ибо понятно, что могут быть индивидуальные исключения с индивидуальными причинами) будет «ходить» примерно как сектор российских государственных облигаций. Это значит, что искать в ценовых движениях какую-то логику, связанную именно с рынком недвижимости, будет КРАЙНЕ неблагодарной (а часто — откровенно глупой) затеей. В долгосрочной перспективе, особенно на фоне «вшитых» во многие ЗПИФы автоматических повышений аренды и на фоне, опять же, долгосрочно неизбежного снижения ставки ЦБ, фактор «связи» ценовых движений ЗПИФ-ов и облигаций будет играть на руку тем, кто купит ЗПИФы, пока ставка ЦБ ещё высока.

Два технических дополнения:

1. По офисной недвиге (емнип, на Мосбирже есть два чистых фонда, в которых офисные объекты — один банковский, другой от ПАРУС) ситуация лучше, чем со складами, если (ЕСЛИ!) речь идёт об офисной недвижимости в премиальных локациях. На всякий случай (это тоже уже было сказано, но стоит повторить): на мой вкус, офисная и торговая недвига имеет смысл для инвестора, только если она премиальная, т. е. в какой-то эксклюзивной или очень премиальной локации, ибо это сильно защищает от рисков экономического цикла, рецессии и т. д.:

Ведомости: Средняя ставка аренды качественного офиса в Москве в июне 2025 г. достигла 28 000 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС и операционных затрат, подсчитала консалтинговая компания IBC Real Estate. Похожие данные и у Nikoliers и NF Group — 28 900 и 28 674 руб. за квадрат. […]

Партнер NF Group Мария Зимина связывает это c изменениями в структуре предложения. По ее словам, так как из экспозиции уходят наиболее доступные объекты, в выборке остаются более дорогие офисы, что влияет на цены. Такой же позиции придерживается и управляющий директор компании «Товарищество Рябовской мануфактуры» Алексей Алешин. Тем не менее он и другие опрошенные «Ведомостями» консультанты в качестве основной причины удорожания ставок называют дефицит предложения. Нехватка помещений остро проявляется в наиболее востребованных районах уже второй год подряд, подчеркивает руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина. Руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова добавляет, что за последний год предложение «вымылось катастрофически». Исключения — зоны с активной реновацией, где дефицит временно нивелируется новыми проектами, говорит она.

dssaads

111111