new post with auto

**это не инвестиционные рекомендации**

Сразу к делу, коллеги.

Традиционные технические предуведомления:

Для новых читателей: дорогие коллеги, знакомство со мной лучше всего начинать с вот этого текста (я его специально оставил доступным для всех подписчиков): [Философское] Систематизация принципиального: вопросы про личные финансы, распределение активов в портфеле, «золото для чайников», критерии хорошей недвиги… — https://sponsr.ru/crimsonanalytics/39071 — там даже про котов есть.

Для полноты картины также рекомендую к прочтению -> [Философское] «Корпоративная скотина» — краткий учебник прикладного и финансового карьеризма — https://sponsr.ru/crimsonanalytics/59984/ и [Философское] «Старые деньги» — FAQ: как правильно считать дивиденды, «бессмертные» портфели и стоицизм как инвестиционная философия — https://sponsr.ru/crimsonanalytics/85865/

Сегодня у нас выпуск апдейтов по некоторому количеству бумаг из «Русского списка 2025».

Техническое отступление:

На всякий случай, «Русский список 2025» это:

1. [Новостной деск] Бетонное предисловие к «Русскому списку». Мини-практикум по российским фондам коммерческой недвижимости, или «Третий сорт — ещё не брак!» — https://sponsr.ru/crimsonanalytics/77543/

2. [Новостной деск] Русский список 2025 (Часть 1): Консервативно, валютно и «хорошо во всех вариантах» — https://sponsr.ru/crimsonanalytics/79001/

3. [Новостной деск] Русский список 2025 (Часть 2): «Белый и золотой люкс» (с камео от JP Morgan & Julius Baer) — https://sponsr.ru/crimsonanalytics/80039/

0. Апдейт по Beluga (aka Novabev) [MOEX: BELU] — высокие риски, интересные перспективы.

Напоминаю, что по классификатору это «не совсем консервативная инвестиция», т. е. изначально предполагается повышенный уровень риска, который связан с недостаточным уровнем политического веса самой компании, что создаёт для неё серьёзные регуляторные риски.

Начинаю с Белуги, потому что на её примере можно очень наглядно проиллюстрировать тот процесс появления (формализации, разделения, оформления и т. д.) «параллельных миров» внутри России, у каждого из которых будет своя экономическая система, правовые особенности (от регуляторики и законов и до особенностей правоприменительной практики), своя культура, медийка, приоритеты в плане отношений государственных структур и общества, уровень свободы (и специфики/качества социального обеспечения), свой понятийный язык и особенно «вайб».

Напомню, что у Белуги за последние два квартала (и особенно примерно с июля) возник серьёзный регуляторный риск, связанный с вероятностью прямого уничтожения (прямо на федеральном уровне, через федеральный закон) значимой части («на глаз», 80-90%) сети Винлаб, в которую компания вбухала дохренища денег и усилий в рамках своей трансформации из импортёра и производителя алкоголя в вертикально интегрированную компанию, которая будет экстрактить маржу на всех этапах, т. е. от производства и до точки продажи алкогольных напитков.

Суть риска: после «обкатки» в Вологодской области довольно драконовских ограничений на продажу алкоголя группа депутатов (из всех партий, представленных в ГД) внесла законопроект (он будет рассматриваться в октябре 2025), фактически запрещающий алкомаркеты (по определению законодателей, алкомаркет — это магазин, у которого больше 50% оборота — это алкогольные напитки) в России. Формально, в случае принятия законопроекта, запрет будет неполным, но законопроект запрещает размещение алкомаркетов в жилых домах — а это означает, что «под нож» пойдёт большая часть объектов такого рода. Связь с вологодскими экспериментами самая прямая — это указывали и сами инициаторы законопроекта.

Техническая справка для тех, кто пропустил вологодский прецедент:

РБК: Наибольший резонанс получило решение губернатора Вологодской области Георгия Филимонова, который сократил продажу алкоголя в будние дни до двух часов: с 12:00 до 14:00. Ограничения не затронули кафе и рестораны, также они не действуют в выходные дни. Из-за этого в регионе 280 торговых точек закрылись, а 66 прекратили торговать спиртным.

Мы ещё не знаем реакцию правительства на законопроект, но можно сделать некоторые предположения о том, в каком направлении будет двигаться ситуация в целом.

Важное уточнение: гарантий, безусловно, нет, и если реализуется другой сценарий, Белуге, вероятно, придётся списать в убытки большую часть всех своих инвестиций в Винлаб.

Ситуация выглядит примерно следующим образом: скорее всего, регулирование алкомаркетов спустят на уровень регионов, а значит, федеральных «ковровых» запретов не будет. При этом регионы будут решать (вот один из аспектов «параллельности миров» внутри России), какие конкретно запреты соответствуют их представлениям о прекрасном и возможном.

Когда ваш покорный слуга увидел, что в Подмосковье местная дума приняла закон, который СМИ (от большого ума) окрестили «законом о запрете алкомаркетов в домах», ситуация выглядела так, что «Белугу» можно было ну не то чтобы совсем хоронить (всё-таки крупнейший производитель алконапитков в РФ, крупный импортёр, некоторый процент алкомаркетов остался бы в живых), но перевести в разряд «дико спекулятивно, а в ближайшем будущем может быть прямо очень больно».

Подмосковье — премиальный рынок и один из ключевых для компании (в Вологде «Винлаба» не было), и закрытие алкомаркетов было бы большой проблемой и хорошим признаком того, что дела плохи. Однако, ознакомившись с позицией губернатора, техническими деталями новой регуляторики и интервью председателя Мособлдумы, пришёл к выводу, что это на самом деле хорошая новость, причём не только для конкретной компании, а для общества в целом, ибо перед нами (по крайней мере «на сейчас») на самом деле не тотальная кампания по закручиванию гаек в вопросе продажи алкогольных напитков, а очередной элемент создания «параллельных миров». Смотрите, какой интересный нюанс:

«МСК1: — Во-первых, запретим продажу алкоголя во всех торговых точках во дворах многоквартирных домов. Если дверь магазина выходит во двор, никакого спиртного на прилавках быть не должно. Особенно много проблем доставляют алкомаркеты, расположенные на первых этажах. Это постоянный шум, мусор и прочие неудобства, от которых страдают жители, — заявил [губернатор Подмосковья] Андрей Воробьев.

По данным РБК, входы со стороны дворов в Подмосковье имеют более 3400 торговых точек, в которых продают алкоголь. Среди них алкомаркеты «Красное и белое» и «Бристоль»."

https://msk1.ru/text/business/2025/02/14/75106970/

ТАСС: «Депутаты Московской областной думы не рассматривают введение жестких ограничительных мер по продаже алкоголя, которые в настоящее время действуют в Вологодской области. Как отметил в интервью ТАСС председатель Мособлдумы Игорь Брынцалов, такие крайние меры могут способствовать развитию серого бизнеса.

«Мы тут не сторонники принимать такие радикальные меры, зачастую иногда популистские, потому что они имеют свою крайность. Появляются те, кто начинают уходить в сторону серого бизнеса: никогда у нас самогоноварение не уходило. У каждого есть где-то в закутке самогонный аппарат, который не работал, и вот он начинает работать. Тут же надо посмотреть нашу историю, да и не только нашу, но и Америки, и Европы. Везде эти ограничения порождают тех, кто начинает на этом зарабатывать», — сказал Брынцалов.»

https://tass.ru/obschestvo/24901623

Стоит указать на элегантный нюанс: мера по закрытию алкомаркетов «с входом во двор» идеальна, потому что она реально закрывает многие точки, которые основательно портят жизнь непьющей части жильцов, и при этом оставляет в рабочем состоянии традиционные торговые точки с выходом «на дорогу», что как раз является соломоновым решением. Большая часть алкомаркетов, которые являются именно точками продаж хоть сколь-нибудь дорогого алкоголя, а не «наливайками», как раз не пострадают.

На всякий случай стоит также объяснить позицию вашего покорного слуги по поводу государственного регулирования алкоголя (а также МФО, сигарет и других «традиционных общественных пороков»): попытки государственными усилиями «душить» (вот именно не ограничить, а «искоренить» или «извести почти под корень») такого рода явления — это идиотизм, направленный на то, чтобы пощекотать эмоциональные рецепторы наиболее интеллектуально невзыскательной части избирателей.

Запреты, полицейские операции и даже насаждение принудительной официальной идеологии и/или духовности не только не помогают решить проблему, они делают её намного хуже. Желающие могут изучить не только опыт Сухого закона в США (который был принят под давлением тамошних любителей простых, понятных и неправильных решений), но и опыт Ирана (страны с жесточайшим полицейским государством и мощнейшей духовностью, которую пихают всем в горло), в котором уничтожение алкогольного сектора породило наркотизацию (они реально сидят на наркоте) значимой части населения.

Кстати, все рассказы о том, что вот в России удалось добиться снижения потребления алкоголя (особенно среди молодёжи) за счёт запретительных мер (и вся остальная регуляторно-чиновничья мифология) являются бредом, потому что у снижения алкоголизации населения в России за последние лет 10–15 есть только две причины, и ни одна не относится к запретительным оргиям, о которых мечтают современные морализаторы от политики. Причина первая: народ при Путине стал лучше жить, т. е. лучше питаться, интереснее отдыхать, а денег стало хватать ещё и на простые радости жизни типа ипотеки, старенькой иномарки и даже отпуска где-нибудь в Турции иногда. На этом фоне бухать тяжёлый и дешёвый алкоголь было не так интересно. Вторая причина: государство некоторое время старалось население прямо беречь и не пугать, и в основном держать стрессы где-нибудь «далеко в телевизоре» в формате телешоу для мужчин предпенсионного возраста. На фоне снижающегося уровня стресса (а в России главный источник стресса и страха — это всегда начальство, а по большому счёту государство) люди (и особенно мужчины) перестали так активно бухать, а молодежь перестала приобретать с малых лет навык употребления алкоголя как механизма психологической защиты от страха и стресса. Несколько лет назад государство изменило свои приоритеты, и у части населения случилось резкое ограничение материальных возможностей (особенно на фоне роста инфляции за последний год), но самое главное — поводов для стресса и страха прибавилось самым радикальным образом. Последствия не заставили себя долго ждать: при сохранении (и даже ужесточении) всех существовавших до этого запретов и даже несмотря на рост акцизов на алкоголь, население решительно переломило многолетний тренд на снижение употребления алкоголя и начало бухать больше.

РБК: В марте 2025 года потребление алкогольной продукции на душу населения в России составило 8,41 л, это на 2,4% больше, чем аналогичный показатель годом ранее — 8,21 л, говорится в сообщении Центрального научно-исследовательского института организации и информатизации здравоохранения Минздрава (ЦНИИОиЗ). […] По данным института Минздрава, годовые показатели до этого демонстрировали «тенденцию к снижению».

Если население продолжать пугать, фрустрировать и налогооблагать инфляцией (напоминаю, по мнению даже Госбанка СССР, «инфляция — худшая форма косвенного налогообложения трудящихся»), то население будет бухать ещё сильнее, и вопрос только в том, каким конкретно образом оно будет удовлетворять свои потребности в седации на фоне неблагоприятного эмоционального фонда. Признавать всё вышеперечисленное вслух у нас не принято, но это забавное лицемерие никак не отменяет суровых законов социальной психологии. Конец циничной справки.

Возвращаемся к перспективам Белуги.

Политическое наблюдение: если (если!) регуляторику такого рода уже «отпустили» на уровень регионов, то очень маловероятно, что прямо на федеральном уровне будут «крутить гайки». Более того, теперь у оппонентов закручивания гаек из правительства будет мощнейший аргумент для борьбы с депутатами, т. е. «пусть решают губернаторы и местные власти», и этот аргумент будет очень трудно перебороть. Ещё один косвенный признак в пользу сценария регионального регулирования: именно на региональный уровень правительство (при поддержке ГД) спустило вопрос о регулировании вейпов, которые региональные власти тут же принялись активно запрещать.

Лирическое отступление: аналогичная ситуация у нас, кстати, наблюдается с регулированием популяции мигрантов — её тоже отпустили на уровень регионов. Будут у нас локации вообще без мигрантов (соответственно, с очень дорогой или отсутствующей доставкой и стройкой), с фактическим сухим законом (и бумом самогона) и запретом на вейпы — посмотрим, насколько популярны у населения будут эти бастионы принудительной духовности, но при любом раскладе хорошо, что у всех желающих будет возможность подобрать себе по вкусу (если кошелёк позволит) такую «параллельную Россию», которая соответствует (по крайней мере по большей части) его представлениям о прекрасном.

По всем остальным рискам и перспективам ситуация у нас следующая:

0. Много шума наделал прокол с кибербезопасностью и остановкой примерно на неделю фактически всей операционной деятельности компании. За кибербез: двойка, за пиар-отработку ситуации: тройка с плюсом, за принципиальность (они не заплатили вымогателям): 5+, ибо там помимо финансовых последствий были бы ещё и политические последствия, ибо деньги с высокой вероятностью были бы потрачены вымогателями на спонсирование ВСУ, а когда бы это вскрылось (а Киев бы себе приписал этот успех независимо от реальной принадлежности вымогателей), перед компанией бы открывался риск прямо тяжелейших проблем с российской властью. Кибербезопасность проапгрейдить можно, а вот готовность публично танковать лицом последствия собственных ошибок — это или есть, или нет, и это ни за какие деньги не купишь. У менеджмента и контролирующего акционера Белуги с этим вроде всё окей, глупостей (пока) не сделали. Неделя-две простоя ритейла — это на долгой дистанции ни о чём, заморачиваться не стоит.

1. Было бы круто увидеть, что в октябре (или раньше) закроют тему федерального запрета алкомаркетов в домах вместе с соответствующим законопроектом в ГД. Сейчас риск выглядит не очень высоким, но Россия — страна сюрпризов и иногда чёрных сюрпризов.

2. Эксперимент по онлайн-продажам российского вина (и, возможно, потом и более тяжелого алкоголя) — это потенциальный риск, но у Белуги есть преимущество первого старта (о нём уже было написано на проекте) в виде «полок» на маркетплейсах и очень развитой системы pick-and-collect на базе собственной ритейл-сети. Плюс, для онлайн-торговли будет требоваться сдача биометрии, и ваш покорный слуга сильно не уверен в том, что потребителям зайдут такие «танцы с бубном».

3. Ставка ЦБ и расходы на обслуживание долгов: вот тут всё позитивно, ставка будет снижать (это уже очевидно, вопрос в скорости процесса), а на фоне более высокого спроса (исторический момент такой, что многим без алкоголя на реальность смотреть не хочется), возможности транслировать инфляцию в цены и готовности государства пожертвовать низкой инфляцией ради оживления экономики, которая уже то ли в «технической стагнации», то ли в откровенной рецессии, у Белуги (если вынести за скобки её регуляторные риски) вполне хорошее положение.

4. Магазины Винлаб наконец-то выходят на нормальную окупаемость и (опять же, если не реализуются регуляторные риски), компания в 2026 и дальше начнёт постепенно пожинать плоды сделанных в прошлые годы инвестиций. Финансовые показатели будут улучшать не «рывком», а постепенно — т. е. по мере достижения «операционной зрелости» магазинами Винлаб.

В целом: регуляторные риски ещё есть (но ситуация смотрится лучше, чем это было месяц назад), а с чисто финансовой точки зрения — всё хорошее впереди.

1. Складская недвижимость — т. е. самый популярный вид вложений российских ЗПИФ-ов недвижимости + пару слов про офисную недвигу.

Буду писать про сектор в целом, потому что у российских ЗПИФ-ов ещё нет достаточной ликвидности для того, чтобы можно было без последствий для рыночных цен обсуждать конкретные бумаги. Желающие легко найдут то, что им хочется (вместе с моими критериями отбора) в уже упомянутом тексте -> [Новостной деск] Бетонное предисловие к «Русскому списку». Мини-практикум по российским фондам коммерческой недвижимости, или «Третий сорт — ещё не брак!» — sponsr.ru/crimsonanalytics/77543

По складам сейчас пошли негативные новости, которые беспокоят часть инвесторов:

Ведомости: «Впервые с 2016 года в Московском регионе зафиксировано снижение запрашиваемых ставок аренды — за II квартал этого индикатор снизился на 12%.

Согласно данным IBC Real Estate, по итогам I полугодия 2025 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на сухие существующие складские объекты класса А в Московском регионе составила 11 500 руб./кв. м в год, снизившись на 12% по сравнению с I кварталом 2025 года, когда составляла 13 000 руб./кв. м в год. Основные причины корректировки индикатора — снижение спроса на складские площади и резкий рост вакантного предложения в готовых объектах. […]

Стабилизация спроса на складские площади в Москве и МО отразилась и на уровне вакансии. По итогам I полугодия 2025 года доля вакантных площадей в существующих объектах, готовых к въезду арендаторов, достигла 4,2% — с начала года индикатор вырос на 2,7 п. п., а в абсолютных значениях сейчас на рынке вакантно более 1,4 млн кв. м. Высвобождение крупных вакантных блоков и увеличение числа опций субаренды от ключевых игроков рынка — это результат оптимизации использования собственных складских площадей компаниями, которые на данный момент сфокусированы на снижении издержек и увеличении эффективности логистических процессов. Дополнительно, в строящихся объектах, заявленных к вводу до конца года, маркетируется 1,9 млн кв. м. С учетом данного объема запланированных к вводу помещений IBX Real Estate прогнозирует рост индикатора до 4,5%.»

https://spb.vedomosti.ru/press_releases/2025/08/28/stavki-arendi-na-skladskom-rinke-moskvi-vzyali-kurs-na-snizhenie

По большому счёту, до складов докатились последствия проблем в гражданской экономике — ставка ЦБ сделала своё дело, и дальше всё пошло по цепочке: сокращение конечного спроса в экономике -> сокращение инвестиций и экономической деятельности (на фоне недоступного кредитования) -> резко падает спрос на складские помещения. Дополнительную проблему создали не очень умные инвесторы (крупные), которые повелись на сладкие речи банкиров и застройщиков и за 2023 год и первую половину 2024-го запустили десятки идиотских складских проектов в надежде сдать их на перегретом рынке по перегретым ставкам. На практике получилось, что сейчас эти объекты (построенные в основном на деньги «туристов» — т. е. инвесторов, которые этим раньше не занимались и «пришли в тему из-за презентации банка») вываливаются на резко охлаждающийся рынок и опускают ставки аренды вниз, тем более что владельцы и операторы готовы демпинговать, чтобы дать разозлённым инвесторам хоть какую-то доходность после финализации строительства. «На глаз» рынок складов будет «блевать» этими лишними миллионами квадратных метров ещё три-четыре квартала.

Но есть хорошие новости. Для складов, у которых есть долгосрочные договоры аренды с мощными (т. е. которые не обанкротятся на фоне ставки ЦБ) арендаторами, всё вышеизложенное не имеет особого значения.

Большая часть договоров арендаторов «складских ЗПИФ» истекают в 2029–2030-м, к тому времени «лишние» метры уже давно съест спрос. В самом худшем случае (ну, если не считать возможность дефолта, но это маловероятно для крупных арендаторов) они могут просить о смене условий договора, но до такой ситуации ещё очень-очень далеко. У ЗПИФ-ов с менее серьёзными арендаторами и/или более короткими сроками аренды могут возникнуть сложности с перезаключением истекающих договоров (их придётся перезаключать по более низким ставкам и/или терпеть вакансию), но тут, на мой вкус, «окно проблем» будет тоже не очень широким во времени. Для такой оценки у меня есть следующая причина: ставка ЦБ уже снижается, и дальше будет снижаться сильнее, и её будут снижать до уровня, при котором спрос в экономике начнёт оживать (иначе будет рецессия, причём глубокая, с катастрофическими последствиями для рейтинга), а при оживающем спросе и размороженном доступе к кредитным ресурсам потребители складских помещений (онлайн-ритейл и не только) «сожрут» предложение складов без особых проблем, а «ожог», который получили инвесторы-туристы сейчас, будет хорошим тормозом от повторения идиотских решений в ближайшем будущем.

Итого по складам: несмотря на негативные новости, ничего катастрофического для складских ЗПИФ-ов не произошло и (если ЦБ будет двигаться по наиболее вероятному варианту со снижением ставки) и более того — свойство «кирпичей» в плане абсорбции инфляции (через рост цены строительства и, соответственно, рост цены замещения) может очень скоро стать прямо очень значимым фактором в вопросе привлекательности сектора. Для тех инвесторов, которые участвуют в теме REITs/ЗПИФ коммерческой недвиги в первый раз, эта ситуация должна быть просто сравнительно дешёвым напоминанием о том, что у каждого сектора (складская, офисная, торговые центры, стрит-ритейл, отели и т. д.) коммерческой недвижимости есть свои сильные и слабые стороны, и слабая сторона складской недвиги заключается в том, что практически невозможно создать объект с по-настоящему эксклюзивной локацией, ибо найти место для дополнительного склада «примерно около МКАД или КАД в Питере» несложно, а вот построить второй ЦУМ в Москве — задача невыполнимая. Хорошему портфелю инвестиций в коммерческую недвигу нужна хорошая диверсификация. По мере появления большего количества разных ЗПИФ с разными типами объектов на Мосбирже это будет легче реализовать, но начать можно (если вам подходит риск-профиль и объекты конкретных фондов) уже даже с тем, что есть.

И ещё один важный момент для экономии ваших нервов (я о нём писал раза три, наверное, но надо повторять ещё много раз, ибо феномен далеко не очевидный): почти ВСЕ более-менее ликвидные фонды недвижимости на Мосбирже (на самом деле, на любом рынке, это везде так работает) торгуются В ОТРЫВЕ от реальной стоимости физической недвиги (т. е. аналогичных складов или офисов или торговых центров), и иногда из-за этого возникают премии или дисконты к «стоимости на квадратный метр», и случаются возможности купить доли в недвижимости по ценам, которые радикально отличаются от «рыночной физической» цены — на этом феномене заработано просто монструозное количество бабла терпеливыми инвесторами во всём мире. В одном из текстов ваш покорный слуга даже приводил исследование JP Morgan, которые объясняют своим прайвэт-клиентам то же самое, с упором на многолетнюю статистику наблюдений, и, вероятно, делают это для того, чтобы менеджеры могли объяснять состоятельным клиентам, зачем им покупать биржевые REIT вместо «да я тут торговый центр/отель/апартаменты под боком сам за кэш куплю, его хотя бы пощупать можно, а не эти ваши бумажки стрёмные».

Фонды недвижимости на Мосбирже торгуются так, как будто это не недвижимость, а облигации, а русская специфика заключается в том, что они торгуются с премией к ОФЗ (в США, ЕС, Британии и КНР торгуются с более высоким yield, т. е. с дисконтом, по отношению к государственным облигациям или их эквивалентам), вероятно, из-за того, что в российских условиях покупатели готовы переплачивать за то, что коммерческая недвига страхует от инфляции. У меня есть прямое графическое доказательство вышеприведённого тезиса:

Синяя линия: MREF — индекс ЗПИФ недвижимости от Мосбиржи

Фуксия линия: RGBI — индекс (ценовой) государственных облигаций от Мосбиржи

«На глаз» корреляция почти 1-к-1. Что и требовалось доказать. Соответственно, по цене, скорее всего, ЗПИФы недвижимости (в целом, как сектор, ибо понятно, что могут быть индивидуальные исключения с индивидуальными причинами) будет «ходить» примерно как сектор российских государственных облигаций. Это значит, что искать в ценовых движениях какую-то логику, связанную именно с рынком недвижимости, будет КРАЙНЕ неблагодарной (а часто — откровенно глупой) затеей. В долгосрочной перспективе, особенно на фоне «вшитых» во многие ЗПИФы автоматических повышений аренды и на фоне, опять же, долгосрочно неизбежного снижения ставки ЦБ, фактор «связи» ценовых движений ЗПИФ-ов и облигаций будет играть на руку тем, кто купит ЗПИФы, пока ставка ЦБ ещё высока.

Два технических дополнения:

1. По офисной недвиге (емнип, на Мосбирже есть два чистых фонда, в которых офисные объекты — один банковский, другой от ПАРУС) ситуация лучше, чем со складами, если (ЕСЛИ!) речь идёт об офисной недвижимости в премиальных локациях. На всякий случай (это тоже уже было сказано, но стоит повторить): на мой вкус, офисная и торговая недвига имеет смысл для инвестора, только если она премиальная, т. е. в какой-то эксклюзивной или очень премиальной локации, ибо это сильно защищает от рисков экономического цикла, рецессии и т. д.:

Ведомости: Средняя ставка аренды качественного офиса в Москве в июне 2025 г. достигла 28 000 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС и операционных затрат, подсчитала консалтинговая компания IBC Real Estate. Похожие данные и у Nikoliers и NF Group — 28 900 и 28 674 руб. за квадрат. […]

Партнер NF Group Мария Зимина связывает это c изменениями в структуре предложения. По ее словам, так как из экспозиции уходят наиболее доступные объекты, в выборке остаются более дорогие офисы, что влияет на цены. Такой же позиции придерживается и управляющий директор компании «Товарищество Рябовской мануфактуры» Алексей Алешин. Тем не менее он и другие опрошенные «Ведомостями» консультанты в качестве основной причины удорожания ставок называют дефицит предложения. Нехватка помещений остро проявляется в наиболее востребованных районах уже второй год подряд, подчеркивает руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина. Руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова добавляет, что за последний год предложение «вымылось катастрофически». Исключения — зоны с активной реновацией, где дефицит временно нивелируется новыми проектами, говорит она.

О дефиците офисов в Москве свидетельствует и низкий уровень вакансии. В CORE.XP говорят, что сейчас на рынке свободно лишь 3,7% помещений, в NF Group оценивают этот показатель в 5,9%. По сравнению с первым полугодием 2024 г. доля незанятых площадей, по словам представителя первой компании, сократилась на 1,4 п. п. А в ряде районов вакансия опустилась до 1–2% и ниже, отмечает собеседник «Ведомостей».

https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2025/06/30/1120899-stavki-arendi-ofisov-v-moskve-prodolzhayut-rasti

Итого: у офисных премиальных объектов всё хорошо. Если у конкретных ещё есть и потенциал rental reversion (если непонятно, о чём это, то читать тут -> sponsr.ru/crimsonanalytics/77

фыфвыфвыфвыфвфыв