Недвижимость в золотом эквиваленте: Make Gold, Not Concrete

Сегодня небольшое интеллектуальное упражнение на предмет долгосрочного сохранения стоимости, обесценения фиатных денег как нормы жизни и восприятия длинных горизонтов.

В извечной битве с бетоном за любовь инвесторов шансов нет, но попробуем разнообразить математику цен и посчитать, почему золото — самый «реальный» актив среди всех реальных активов.

I. Обычная недвижимость (та, которая всегда растёт)

Источник данных — индекс IRN.ru по Топ-20% дорогих квартир в Москве с 2003 года. Это не элитная недвижимость, а более широкий класс, куда должны попадать «инвестиционные квартиры», в которые по оценкам Parus AM «закопаны» 44.7 трлн. RUB активов физ. лиц.

Цены за 21 год в рублях выросли в 5 раз, чего же ещё пожелать?

Жёлтая линия безжалостна к этим рублям, особенно в сравнении с «пузыристыми» периодами (2006-2008 и 2013). На благородный металл можно купить всё больше и больше «надёжного» актива и конца этому не видно.

На самом деле даже без золотого эквивалента, а просто в долларах картина для оценки результатов «инвестиций в жилую недвижимость» уже сильно печальнее, чем в рублях.

Тут можно для иллюстрации взять оригинальный график IRN.ru по ценам c 2000 года в долларах США:

Итого:

• Жилая недвижимость — не валютный актив и не защищает от девальвации рубля даже к фиатным долларам;
• Даже по сравнению с недорогим 2003 годом в граммах золота кв.м московской квартиры подешевел к февралю 2025 года в 3.62 раза;
• Цитируя Crimson: Дефляция — нормальное состояние экономики. Золото как настоящие деньги (а не долги) — это законсервированный труд, не потраченный на потребление. Со временем в силу роста экономики, научно-технического прогресса и накопления долгов такие настоящие деньги должны быть эквивалентом всё возрастающего количества благ;
• Если речь идёт о горизонте 15-20 лет (квартира для ребёнка) — слиток золота выглядит предпочтительнее. Высока вероятность, что на него можно будет купить не 264 кв.м как сейчас, а гораздо больше.

II. Элитная недвижимость

Стоит сказать про элитную недвижимость.

К сожалению данные по элитной недвижимости доступны только с конца 1Q 2020 года (Индекс от Sminex и Финам). Критерии отнесения проекта к элитному указаны как стоимость от 1.3 млн. RUB за метр (на данный момент, величина индексируется), плюс расположение и др. качественные характеристики.

График показывает, что за 5 лет цена кв. м в золоте осталась примерно на уровне 1Q 2020 (284 г/кв.м в 4Q 2024 против 267 г/кв.м). Однако очень важно напомнить, что именно в 1Q 2020 золото выросло на 33,6% (с 3031 RUB/г до 4051 RUB/г). Поэтому, если бы отчёт вёлся с начала 2020 года, то цена «золотого» кв.м в золотом эквиваленте была бы ближе к 357 граммам за метр, а значит и в данном сегменте можно говорить о падении цены на метр в золоте.

Ещё одно замечание: по данным Sminex сейчас в продаже находится 217 тыс. кв м проектов, соответствующих критериям элитной недвижимости. При текущем значении цены в RUB за кв.м — это примерно 500 млрд. RUB нового supply, что выглядит не очень внушительно на фоне 5+ трлн. RUB процентных доходов по депозитам в год (не является инвестиционной рекомендацией).

Темпы роста цен на «элитку» за указанный период показались подозрительно знакомыми — это почти процент в процент темпы роста М2 (рублёвой денежной массы). Выглядит так, что этот сегмент — приоритетный актив для покупки (и репрайсинга) при резком росте денежной массы (утилизация новых рублей). Возможно, ценообразование строится именно таким образом, здесь не компетентен.

Да, золото на горизонте 5 лет было лучше, но большинство инвесторов не готово его воспринимать правильным образом — в качестве настоящих денег, в которых сохраняется value и на которые в кризисы покупаются подешевевшие иные активы. Вместо этого восприятие в качестве инвестиционной идеи «в которой непонятен апсайд», «которая уже и так выросла», «не приносит дохода» с сопутствующим инвестиционным горизонтом в 1 квартал.

Депозит добавлен для смеха (вклады, размещаемые в конце года сроком 1 год по актуальным на тот момент ставкам: рынок по данным https://frankrg.com/frg100index и максимальной ставки по данным ЦБ РФ https://www.cbr.ru/statistics/avgprocstav )

III. Иллюстрации о преимуществах активного управления в акциях

А что же акции со скромным накопленным TR?

Вышесказанное означает лишь, что в условиях резких движений на рынке и инфляции широкий рынок акций никого не спасёт. А вот правильные концентрированные позиции в дивидендных акциях вполне могут.

Посчитал Total Return по секторам и отдельным знаковым именам:

В основном, качественные консервативные акции побили инфляцию, а Полюс, Газпром нефть и Фосагро выступили достойно на фоне роста М2, золота и цен на «элитку».

Плюс, в отличие от недвижимости акции позволяют чаще «добавляться» в хороший актив на привлекательных уровнях (их легче продать, жмякнув кнопочку).

Плюс фактор долгосрочных cash flow: возьмём ожидаемый дивиденд 2025 и сравним с ценами конца 2021 года (пик по Индексу полной доходности Мосбиржи) и с 2019 годом:

Вывод: дополняя Чуковского, «в России надо жить долго, и акциями владеть тоже долго».

Когда в 2030 году все цели и задачи роста капитализации рынка к ВВП будут достигнуты, дивидендная доходность 2031 к ценам 2030 будет выглядеть нейтрально, а может, как обычно, недостаточно интересной в сравнении с депозитом в Сбере, новой темкой в приватизации московских котелен или FX-арбитраже пары Колон/Квача.

А к ценам 2025?

Sapienti sat.

НЕ является инвестиционной рекомендацией, в том числе индивидуальной