Отзыв о коттеджном поселке «Новорижский» (2013 г.)

Съездил в Новорижский вместе с одним из собственников тамошних участков. Коллега собирается построить большой дом на продажу, и очень воодушевлен открывающимися перспективами.

Посмотрел все, обсудил с ним целесообразность инвестиций и решил написать краткий отзыв на тему: Стоит ли строить дом на продажу в Новорижском, и, если строить, то какой?

Получившаяся статья будет интересна в первую очередь тем, кто оценивает возможность приобретения земельного участка для строительства дома на продажу в коттеджном поселке Новорижский.

Первое впечатление от посещения поселка — скептическое недоумение!

Загородный дом с окнами на скоростную и шумную магистраль — не особо привлекательная перспектива.

Еще и продавцы участков хотят получить за свои сотки в районе 20К $ за штуку, т.е сотку.

Тем не менее, результаты продаж ИНКОМа убеждают, что спрос есть и не маленький. Из 864 участков в коттеджном поселке Новорижский продано не меньше 95%. Все, что сейчас выставлено на продажу, — это уже вторичный рынок.

Перечислю аргументы «ЗА», которые удалось услышать от владельцев участков в КП Новорижский за последнее время:

Итак, по порядку:

Участок в Новорижском — это возможность построить за разумные деньги дом в поселке от ИНКОМа на Новой Риге

В этом утверждении зашиты сразу три «заманухи»:

• Земля в престижном поселке на Новорижском шоссе

(ИНКОМ = престиж)

• Есть все: сети, охрана, закрытая территория. Мечта горожанина

• Доступный бюджет — шанс приобщиться к избранным!

Добавьте к этому распространенное мнение о чрезвычайной дороговизне загородных домов или участков на ближней Новой Риге, и сразу становится понятным успех маркетинговых усилий ИНКОМа.

Пару магических слов: «Дешево!» и «I am Luxury», и на шум от проезжающих фур уже никто не обращает внимания.

До поселка Новорижский очень удобно добраться как на авто, так и общественном транспорте

Что правда — то правда. От коттеджного поселка Новорижский до метро 1905 года при отсутствии пробок можно доехать за 35-45 минут. И даже в часы пик Новорижское шоссе движется, чего нельзя сказать про другие автомагистрали.

С общественным транспортом тоже все в порядке. У КПП поселка останавливается маршрутный автобус, на котором можно доехать до электрички в Нахабино или прямиком в Москву до метро Щукинская.

Кроме того, со временем для жителей Новорижского и соседнего КП Кембридж появятся маршрутки до Нахабино — такой пассажиропоток частные перевозчики без внимания не оставят.

Собственно, это все разумные аргументы. К остальным, я считаю, серьезно относиться не стоит.

Новорижском все будет также «элитарно», как и в других инкОМовских поселках

Этот аргумент несколько сомнителен.

У ИНКОМа есть очень интересные поселки, но это совершенно не значит, что в Новорижском будет создаваться такая же инфраструктура.

Главный вопрос зачем? Земля продана. Мотивация для многомиллионных вливаний в благоустройство территории поселка у девелопера сведена к нулю.

Есть обязательства по договорам перед покупателями земли. Значит надо выполнить их в минимально возможном объеме и все.

Кстати, очень похожая ситуация в соседнем поселке таунхаусов Покровский.

Строительство домов в поселке закончено, но озеро на внутренней территории так и не обустроено. Хотя, по словам одного из жителей Покровского, материалы приобретены уже полгода назад, да и работы там явно не мега затратные. Но видимо даже эти деньги есть куда потратить.

Ситуация в КП Новорижский еще осложняется и непрекращающимися стройками, грозящими растянуться на многие годы. В отличие от того же Покровского, Новорижский распродавался по схеме УБП (участки без подряда со всеми коммуникациями).

Как следствие, каждый из владельцев участков приступит к стройке тогда, когда душе будет угодно и кошелек позволит. А когда такое случится, никто предсказать не возьмется.

И сверху всего этого, вечерний шум от Новорижского шоссе*

* оценить уровень шума на участке легче всего в вечернее время. когда его не заглушают работающие болгарки и дрели на соседних стройках

При продаже участка девелопер обязался построить школу

Ситуация такова, что строить в отдельно взятом поселке собственную школу бессмысленно. Это не детский сад. Школа значительно более сложная структура и для одного поселка ее строить и содержать очень уж невыгодно, и девелоперу это точно не нужно. Легче по судам побегать.

Альтернатива? Построить здание и сдавать его частной школе, которая будет обслуживать всю округу. Но в чем тогда бонус, частных школ на Новой Риге и так предостаточно.

Все, что продается в соседних поселках, — значительно дороже

Рядом с Новорижским есть похожий проект компании ПСО-Инвест — коттеджный поселок Русская деревня. Земля там продается по аналогичной Новорижскому схеме — участки без подряда со всеми коммуникациями.

Специально съездил туда и поинтересовался ценами. Вот какая картина вырисовывается:

Участки 1-77 и 1-81 расположены возле лесного массива. Отсюда заметно более высокая цена, все остальное вполне сопоставимо с предложением в Новорижском. А ведь находится КП Русская деревня в более тихом и привлекательном месте.

........

Вот вроде бы и все аргументы за строительство коттеджа на продажу в Новорижском и жизнеспособности такого проекта.

Из всего вышесказанного у меня вырисовывается следующий образ людей, которых может заинтересовать покупка дома в Новорижском:

Портрет целевого покупателя дома в Новорижском

• Мечтают жить в престижном поселке

«ПРЕСТИЖ», «СООТВЕТСТВИЕ УРОВНЮ», «СТАТУС» — для них имеют большое значение. Ради близости к элите готовы закрыть глаза на изъяны в экологии в виде шума от дороги и непрекращающиеся стройки.

• Располагают средствами, но бюджет ограничен

Иначе, однозначно купили бы участок в Монтевилле или Гринфилде.

• У большинства не было реального опыта жизни в загородном доме

Несерьезное отношение к экологии, может быть еще обусловлено и элементарным незнанием. Большинство из покупателей никогда до этого не жило за городом.

Из всего вышесказанного, мне кажется, вполне можно сформировать представление о требованиях к архитектуре и строительству:

Так какой же дом на продажу необходимо строить в Новорижском?

• В первую очередь, застройщик должен обеспечить низкую стоимость объекта. Дом на продажу в Новорижском должен быть по стоимости в пределах 12-16 млн руб. за дом без внутренней отделки. Иначе вы рискуете потерять ключевое преимущество Новорижского — ценовую доступность.

К тому же, такая цена позволит конкурировать с таунхаусами в Покровском и Кембридже, где земли не 10-15 соток, как в Новорижском, а всего 2-3.

• Площадь будущего дома в пределах 180-230м2. При большем объеме вы однозначно в смету не уложитесь.

— Очень важно — строение должно быть каменным. Что внутри — не так важно. Кирпич конечно предпочтительней, но видимо придется ограничиться пеноблоком с дополнительным утеплением.

— 2 этажа и мансарда, цокольный этаж ни в коем случае не строить. В районе Новорижского суглинки плохо дренируемые и через пару лет ваш цоколь точно превратится в бассейн. Проверено не один раз уже.

— Желательно, чтобы дом был похож на уже готовые дома в ИНКОМОВских элитных поселках. Ваши целевые покупатели те, кому понравилось в Миллениуме, но денег малость не хватает. Поступите просто — съездите в Гринфилд и срисуйте образ понравившегося дома.

— Вряд ли оправдает себя строительство «под ключ»— слишком много деталей и мелочей, к которым будут придираться будущие покупатели. Ведь вам предстоит продавать дом людям, которые любят поторговаться.

— То же самое, можно сказать о качестве строительства — покупатель оценит красивый фасад, но вряд ли примет затраты на внутреннюю инженерию.

— Для внутренней и внешней финишной отделки используйте материалы и оборудование известных производителей. Побольше брендов. Ваш целевой покупатель это по достоинству оценит.

— Участок в 10 соток желательно размежевать на 2, чтобы снизит себестоимость коттеджа. Или стройте сразу дуплекс.

Иными словами:

В поселке Новорижский надо строить: Красиво! Дешево! Модно!

К сожалению пока не смог подобрать в Новорижском дома, который бы продемонстрировал выполнение всех вышеприведенных требований. То что понравилось, выходит за рамки бюджета, дома слишком большие и сложные.

На этом с коттеджным поселком Новорижский пока все.