Отзыв о поселке Ильинские Холмы на Ильинском шоссе
Прислали приглашение на брокер-тур в новый поселок Ильинские холмы на Ильинском шоссе.
В заявленную дату не получилось, поэтому съездил туда при первой возможности.
Заехать на территорию оказалось просто — КПП построено, но еще не функционирует. Подъехал, запарковался и пошел смотреть на то, что успели «понастроить» к этому времени :)
Поселок небольшой, однако есть что отметить и на что обратить внимание.
Оказалось неожиданно интересно. Натолкнуло на размышления о том, какие дома будут популярны лет через 5-7: этажность, архитектурные решения, цвета фасада.
Да и вообще площадка оставила хорошее впечатление.
Но обо всем по порядку:
1. Расположен поселок в конце Ильинского шоссе недалеко от пересечения с ЦКАД
Расстояние от МКАД составляет 39 км., если ехать по Рублевке, а за точку старта принимать пересечение МКАД и Новорижского шоссе (63 км МКАД).
Такая удаленность от города позволяет использовать коттедж в Ильинских холмах, как место для постоянного проживания, а не только, как дом выходного дня.
Кроме этого, близость ЦКАД делает возможным использование двух альтернативных путей подъезда к поселку:
— по Новорижскому шоссе и ЦКАД 47 км
— через Можайское шоссе с продолжением в платный объезд Одинцово 46 км
Как результат на авто транспортная доступность у Ильинских Холмов не хуже многих новорижских проектов.
2. Лесная дорога на подъезде к поселку — это одна из главных фишек этого места
«Последняя миля» дороги до КПП проходит прямо через вековой лес.
После города у вас каждый раз будет минута релакса на подъезде к КПП. Особенно красиво должно быть зимой.
Сама дорога так себе, твердого покрытия нет. И учитывая ее протяженность, не уверен что покрытие быстро появится.
3. Сам посёлок не совсем лесной, скорее между лесом и полем
Вообще расположение у поселка интересное.
КПП находится полностью в лесу, а вот участки и дома будущие либо на границе леса, либо на небольшом удалении от кромки леса в зависимости от выбранного участка.
Вообще я бы назвал посёлок не Ильинские Холмы, а Между Лесом и Полем. Особо холмов я не заметил, а вот красивое поле присутствует.
4. Дорогу в дальней части поселка слышно, несмотря на густой лес по границе
Немного удивил звук дороги в дальней части поселка.
Стоишь перед густым лесом и мозг не хочет верить в то, что дорога рядом.
Посмотрел расстояния до дороги на Яндекс-картах. Получается минимально 300 метров через лес в самой дальней части территории Ильинские Холмы.
Расстояние до дороги не такое уже и маленькое. Даже странно, что так хорошо было слышно дорогу.
И кстати, часть поселка у КПП — самая удаленная от Ильинского шоссе. Это стоит учитывать при выборе участка.
5. Земля в поселке ИЖС, но получению этого статуса явно предшествовала сложная многоходовка
Поселков строится на землях ИЖС.
Стало даже интересно, как бывшие поля и кусок леса в Одинцовском районе оказались в ИЖС.
Пару странных домов на границе поселка видимо объясняют все и без анализа документов.
Сразу пришла мысль про многоэтапность перевода земель в ИЖС, но могу и ошибаться.
6. У поселка есть куда развиваться дальше
Пока в проекте заявлено 28 домовладений, но учитывая масштабы КПП, разумно предположить, что могут строить и дальше.
Соседние поля вполне подходят под освоение. Но конечно, это не вопрос ближайшего времени.
7. Коммуникации почти все центральные
Здесь расписывать много нет смысла, хотел отметить только:
— Центральные коммуникации — водопровод/скважина, газ, электричество, оптоволокно.
Бурение скважины наблюдал в моменте похода по поселку.
— Все проложено и разведено по поселку под землей. Очень все аккуратно и красиво (это не реклама, это мое личное впечатление!!!)
— К сожалению, у застройщиков явно не получилось с центральной канализацией. Скорее всего сложности с точкой сброса. Поэтому предполагаются локальные очистные видимо с дренажными колодцами, так как ливневки тоже не увидел.
8. Строят дома с плоской кровлей двух- и переменной этажности
Дома из газобетона на шведской плите. Теплые полы сразу в фундаменте.
Обратил внимание на дом с переменной этажностью и эксплуатируемой кровлей. Про него напишу чуть позже.
Также есть просто двухэтажные.
Фасад обшивается планкеном в светлых тонах.
Навес для машины. Часть домов с переменной этажностью понравилась, а вот двухэтажный в дальней части поселка я не понял. Возможно он не доделан. Очень уж просто выглядит.
9. Стройка организована на отлично
Здесь хотелось отметить, что в целом культура строительства в поселках Подмосковья явно растет.
Такие варианты, как кп Мидлтон, постепенно уходят в прошлое.
Что отметил для себя на стройплощадке:
— Понравилось недорогое решение с разметкой участков.
— На каждом участке стоит табличка с характеристиками и площадями.
— Дороги сделаны так, что вы уже сейчас можете ходить не по колено в грязи.
— Сразу сделано КПП и благоустроена близлежащая территория
— Строительный городок стоит отдельно
Вообще порадовал общий порядок на стройплощадке, хотя объем строительства достаточно значительный.
Рекомендую всем застройщикам поселков съездить и перенять опыт.
10. Что с управляющей компанией и как все будет устроено дальше не знаю
Менеджер на звонки не ответил, да не особо и надо было. Как-то будет.
Расспрашивать про будущее управляющей компании на начальной стадии проекта бессмысленно.
Хороший продавец будет отвечать то, что я хочу услышать :)
Вероятно, управляющая компания будет как-то интегрирована с соседним поселком. Это догадки, исходя из того, что бренд застройщика и название соседнего поселка совпадают.
11. Хотелось отдельно остановиться на архитектуре и цветовых решениях домов
Ходил по территории и пришло несколько мыслей. Это скорее на обдумать, а не строгие утверждения, но все же:
— Дома переменной этажности с эксплуатируемой кровлей имеют все шансы стать мейнстримом
Сейчас спрос однозначно сместился в область одноэтажных домов.
Дальше выбор между барнхаузом или с плоской кровлей.
Барнхаузы на столько активно продвигаются, что быстро начнут надоедать, и люди пойдут дальше в поиски.
По идее — остается плоская кровля. Пока другой альтернативы не видно.
А плоская кровля без эксплуатируемой части на втором этаже, на мой взгляд, какая-то ерунда. Смысл делать дорогую кровлю без большой площадки наверху не вижу смысла.
И вот здесь переменная этажность в самый раз.
— Цветовые решения с уходом в светлые дымчатые тона тоже возможный кандидат на замену «33 оттенков серого»
Меня не перестает удивлять тяга людей к темным цветам в отделке фасада в нашем климате, когда зимой может быть всего пару дней солнечных.
Очевидно, что светлые тона более рациональны и комфортны для жизни в нашем сумрачном климате.
Но просто светлые тона не вызовут ни у кого восторга. Может дымчатые раскраски зайдут?
Ильинские холмы хороший пример:
У дымчатых раскрасок есть кстати существенный недостаток — очень сложно в будущем восстановить такой же цвет. Но в начале об этом точно никто не будет думать.
12. Цены на дома не самые дешевые, но посмотрим
По пробовал немного поиграть с заявленными цифрами из прайсов.
Здесь явно сделан расчет на звонок продавцу. Выглядит так, что ценник просто раскидали по площадке.
Но тем не менее, покрутил заявленные цифры. вот что выходит:
Если исходить из аналогов по земле (но без центральной канализации) — получается что-то около 2 млн. за сотку, то стройку планируют продавать по 100-110 тыс. руб./м2 за вайтбокс, а навес гаражный с эксплуатируемой кровлей миллионов за 10.
в принципе ничего неожиданного.
Как нибудь надо будет повнимательней посчитать.
Вроде бы всё…
