Почему в Таиланде нельзя купаться ночью?
![](/images/projects/624/624/67/c0/6d//346g008gbh.jpg)
Я, например, до сих пор не знаю, кем я был укушен или ужален в прибрежных водах острова Ко Чанг.
[Таиланд] REIT офисной недвижимости BOFFICE
Об эмитенте
Фонд офисной неджимости BHIRAJ OFFICE REIT (код BOFFICE на бирже Бангкока SET).
Официальный сайт, страница на сайте биржи.
Фонд владеет leasehold-правами на два офисных здания класса A в Бангкоке (первое было в момент основания фонда в 2018 году, права на второе были куплены в разгар пандемии 2020 года). Мажоритарный владелец - BHIRAJ BURI COMPANY LIMITED, которой принадлежит чуть более 20% паев фонда, еще 4.20% + 3.62% принадлежит председателю фонда MRS. PRAPEE BURI и ее супругу MR. PRASARN BHIRAJ BURI.
Не имеет ограничений на участие иностранцев - им может принадлежать до 100% капитала.
Один из немногих REIT-ов Таиланда, который выплачивает дивиденды иностранцам по обычным (локальным) акциям, не требуя покупать F-акции.
Рыночная капитализация фонда - 3.9 млрд бат, дивидендная доходность порядка 13% (на 12.01.2024).
Рыночная ниша
Компания сдает в аренду офисные помещения класса А в центральной части Бангкока (CBD Area). Офисная недвижимость оказалась под серьезным давлением в 2020-2021 годах из-за пандемии КОВИД-а, в 2022 году большинство ограничений в Таиланде было снято, что сказалось на относительном восстановлении спроса на офисные помещения.
Однако эпидемия нанесла достаточно большой удар по спросу в данном секторе, многие компании частично перевели сотрудников на удаленный режим работы.
Собственно, в третьем квартале 2023 рыночные ставки аренды показали рост впервые с 2019 года . Дополнительно, в 2022-2024 годах в Бангкоке на рынок выходит более 1.3млн м2 офисной недвижимости, что оказывается дополнительное влияние на цену и заполняемость офисных помещений (при емкости на конец 2023 года порядка 10 млн м2).
![](/project/307/post/48014/image/98874/imagesprojects307307c776gg36c3jj8i6j.webp?1705215910718)
Таким образом, весь 2024 год рынок также будет под дополнительным давлением, что может сказаться на проценте занятости помещений у соответствующих фондов.
![](/project/307/post/48014/image/98875/imagesprojects30730703494136c400e344.webp?1705216112212)
Текущая ситуация у эмитента
По отчетности за 3Q 2023
У фонда в 2023 году выручка стагнирует (небольшой рост год-к-году в первом квартале и падение во втором и третьем кварталах), при этом расходы растут в среднем на 15% - что, само собой, отрицательно сказывается на NET ASSETS FROM OPERATIONS. Прибыль упала на -10% г/г в третьем квартале, а во втором, кроме падения на 12% прибыли, еще прошло дополнительное списание в 165млн бат из-за переоценки стоимости прав leasehold-а (такое происходит каждый год) - что дало итоговый отрицательный результат по кварталу, и для выплаты квартального дивиденда фонда был вынужден пойти на выплату за счет снижения капитала вместо выплаты прибыли.
![](/project/307/post/48014/image/98876/imagesprojects307307j2ihr236c406i35b.webp?1705217104202)
Но самой большой проблемой на текущий момент, как мне кажется, является график загруженности второго офисного здания (BITEC) - во втором квартале закончился (или был разорван) договор аренды у одного или нескольких крупных арендаторов, и процент загрузки снизился с 90% до 75% - и там остается на момент окончания третьего квартала. Это подтверждает, что рынок аренды офисной недвижимости в Бангкоке остается рынком арендатора, существует избыточное предложение и фонд пока не может с этим справится.
![](/project/307/post/48014/image/98878/imagesprojects307307mmxrz736c4076jd0_original.webp?1705217174745)
Более того - в 2024м у фонда заканчиваются 64% действующих контрактов аренды в здании BITEC - и это может оказать еще более существенное давление на показатели работы фонда.
Что дальше?
Ждем годовую презентацию и финансовый отчет за год - ориентировочно в третьей декаде февраля фонд выпустит оную. Если на конец года загрузка здания BITEC будет оставаться низкой - то дела у фонда и далее будут ухудшаться, что однозначно приведет к уменьшению квартальных платежей дольщикам. После выхода отчетности я постараюсь обновить свой взгляд на фонд, но на данный момент я не планирую покупать его паи - слишком уж шаткое положение у него по текущей отчетности.
Нужны ли вам REIT-ы вообще, нужен ли конкретный в Вашем собственном портфеле - решать только Вам, каждый сам отвечает за свои деньги.
Стабильный доход в валюте
![](/images/projects/506/506/0s/yg/i6//36515193ei.jpg)
буду предлагать самые интересные объекты для инвестиций не связанные с основной темой блога