Почему готовый арендный бизнес — выгодная инвестиция?

Готовый арендный бизнес (ГАБ) — это коммерческая недвижимость, уже сданная в аренду и приносящая стабильный доход. В отличие от жилых объектов, такие инвестиции требуют минимального участия владельца, а доходность часто превышает 15% годовых. Это направление особенно популярно среди инвесторов, предпочитающих пассивный заработок без ежедневного управления.

Как устроен рынок коммерческой аренды

По данным за 2023 год, доля коммерческой недвижимости в общем объеме инвестиций достигла 52%. Спрос на помещения под магазины, медицинские центры и офисы стабильно растет, особенно в крупных городах. Средний срок окупаемости таких объектов — 7–12 лет, а минимальные вложения начинаются от 8–10 млн рублей. Для тех, кто хочет снизить порог входа, есть вариант с ипотекой — от 4 млн рублей.

Один из ключевых факторов успеха — выбор правильного арендатора. Сетевые магазины, аптеки и банки считаются самыми надежными, так как их бизнес менее подвержен кризисам. Например, открыв брокерский счёт, инвестор может диверсифицировать вложения между недвижимостью и ценными бумагами, снижая риски.

Юридические аспекты сделки

Покупка готового арендного бизнеса требует тщательной проверки документов. Важно убедиться, что у продавца есть все права на объект, а договор аренды зарегистрирован в ЕГРН. Также стоит проверить финансовую устойчивость арендатора — запросить справки об отсутствии долгов и кредитную историю.

Особое внимание нужно уделить условиям контракта. Долгосрочные договоры (от 5 лет) с ежегодной индексацией арендной платы обеспечивают предсказуемый доход. Если арендатор — крупная сеть, шансы на стабильные выплаты значительно выше.

Как рассчитать реальную доходность

Срок окупаемости зависит от множества факторов: местоположения, типа арендатора, инфляции и налогов. Например, помещение стоимостью 50 млн рублей, сдаваемое за 500 тыс. рублей в месяц, окупится за 8–9 лет. Но если в договоре прописана ежегодная индексация на 5%, через 8 лет арендная плата вырастет до 700 тыс. рублей, а стоимость объекта — до 70 млн рублей.

Многие инвесторы не ждут полной окупаемости, а продают бизнес через 2–3 года, зарабатывая на росте стоимости недвижимости. Для точного расчета важно учитывать все расходы: налоги, обслуживание, возможный ремонт.

Какие арендаторы приносят больше всего прибыли

Наиболее стабильными считаются:

Продуктовые магазины и аптеки — спрос на их услуги не падает даже в кризис.
Медицинские центры — люди всегда будут нуждаться в лечении.
Банки и офисы крупных компаний — они редко разрывают договоры аренды досрочно.
Сетевые заведения (кафе, рестораны) — особенно если они расположены в проходных местах.

Инвестиции в готовый арендный бизнес — это долгосрочная стратегия, которая подходит тем, кто хочет получать пассивный доход без активного управления. Главное — правильно выбрать объект, проверить документы и рассчитать все риски.